2021年深圳市商业地产市场供需现状分析 办公楼销售情况更好但空置率更高

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20 宁凯亮 • 2021-10-14 15:40:50  来源:前瞻产业研究院 E2773G0

商业房地产行业主要上市公司:目前国内商业房地产行主要的上市公司主要有招商蛇口(001979.SZ)、绿地控股(600606.SH)、新城控股(601155.SH)

本文核心数据:商业地产活力指数排名、深圳市市推出商办用地均价走势、深圳市商业用房销售面积走势、深圳商业地产租金走势、深圳市优质零售物业空置率

深圳被成都反超,位居第四

根据德勤和睿意德中国披露的商业地产活力指数排名数据显示,2020年北京、上海依旧领跑全国,较第二梯队城市形成绝对优势。从第二梯队来看,过去深圳作为我国四大一线城市之一,一直紧随北京上海,但2020年根据排名深圳市被成都市反超,位居第四。

图表1:商业地产活力指数排名

深圳商办用地成本居高不下

从土地供给来看,商办用地通常情况下都会比住宅用地或工业用地价格高,深圳市亦是如此。2012-2020年,深圳市土地推出价格呈波动态势,但绝大部分时间,商办用地成交均价均处于最高水平。2020年,深圳市土地推出均价达到了26942元/平方米,其中住宅用地推出均价为35666元/平方米;商办用地推出均价为128443元/平方米;工业用地推出均价为3633元/平方米。长期以来,深圳市的商办用地价格均保持高位,这从成本端就导致了深圳商业地产价格无法下降。

图表2:2012-2020年深圳市推出土地均价走势(单位:元/平方米)

供给:整体呈波动增长趋势

从供给来看,2012-2019年,深圳市办公楼和商业用房竣工规模总体呈波动上升趋势。从竣工面积来看,2019年,深圳市写字楼竣工面积为58.37万平方米,同比下降3.26%;商业及服务业等经营性用房竣工面积为72.35万平方米,同比上升139.25%。

图表3:2012-2019年深圳办公楼和商业用房累计竣工面积(单位:万平方米,%)

需求:办公楼销售情况更好,但空置率更高

从需求来看,2012-2019年,深圳市办公楼和商业用房销售面积规模总体呈增长态势。2019年,深圳市商品房销售面积中办公楼为96.57万平方米,比上年同期下降0.03%;商业及服务业等经营性用房为为39.79万平方米,比上年同期增长64.9%。整体来看,深圳市办公楼地产销售情况更好。

图表4:2012-2019年深圳办公楼和商业用房销售面积走势(单位:万平方米,%)

但从空置率来看,2015-2020年,深圳市优质写字楼空置率总体呈上升趋势,优质零售物业空置率总体呈下降趋势。2020年Q4,深圳市优质写字楼空置率和优质零售物业空置率分别为21.4%和4.3%。办公楼的空置率远高于零售物业空置率,结合销售情况来看,表明更多办公楼地产主要是投资需求,实际使用需求较为疲软。

图表5:2015-2021年深圳商业地产空置率走势(单位:%)

价格:办公楼租金价格较高位小幅回落

2010-2018年,深圳市优质写字楼租金总体呈上升趋势,但进入2019年下半年由于疫情和政策等因素从高位小幅回落,而优质零售物业租金总体呈下降趋势。2020年Q4,深圳市优质写字楼租金为209元/平方米/月,优质零售物业租金为20.2元/平方米/天。

图表6:2010-2020年深圳商业地产租金走势(单位:元/平方米/月,元/平方米/天)

以上数据来源于前瞻产业研究院《中国商业地产行业发展趋势与投资决策分析报告》,同时前瞻产业研究院还提供产业大数据、产业研究、产业链咨询、产业图谱、产业规划、园区规划、产业招商引资、IPO募投可研、招股说明书撰写等解决方案。

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