春节长假或将催热产权式酒店

距2012年春节仅剩不到一个月的时间，许多家庭已经在开始筹备外出度假过春节了。一家老小到外地去过年，既能休闲度假，又能体验外地过年的别样风情。

许多家庭在安排外出度假的行程时，住宿成了棘手的问题。既然是家庭度假，居家的温暖不可或缺，又恰逢传统春节，家庭的团聚的氛围也必不可少。因此，许多人将目光投向了时兴的产权式酒店。

“进口”的房产经营模式

所谓“产权式酒店”，即开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者，投资者拥有该房间的产权，然后将使用权转让给酒店管理公司开发酒店项目，并从管理方获得收益和一定天数的免费入住权。

产权式酒店这一新兴的房产投资模式，在我国出现不过20年，但在欧美国家，产权式酒店已经发展了半个世纪，形成了成熟的经营模式。

20世纪60年代的欧洲，度假风气兴盛，法国地中海沿岸开发了大量海滨别墅，欧美政要、贵族、富商蜂拥而至，成为欧洲乃至世界的休闲度假中心。由于房产价格高昂，多数家庭无力单独购买度假别墅，而部分有能力购买别墅的用户，每年的使用时间非常有限，空置率较高，产权式酒店市场由此形成。

产权式酒店的实质就是“分时度假+房产投资”，它将酒店的每一单位分别售给投资人，同时委托酒店管理公司经营并获得投资回报。由于客房年度利润分红足以抵消分期付款的费用，且有可观的盈余，因此业主只要投资金额不多的首付，就可不再投入，大约15～20年后取得产权。经营有方的酒店通常还可带来物业的增值效应。一般情况下，投资人拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权，可以作为一般投资者在郊区的第二居所或企事业单位的度假基地。

产权式酒店这种新颖的经营和投资方式，目前在世界范围的旅游城市已迅速发展起来。据资料显示，全球就有540万个家庭参与了分时度假网络，全球分时度假物业销售额达到67.2亿美元。近10年来，全世界产权式酒店平均每年以15%的速度增长。

随着国内富裕阶层移民潮的涌现，产权式酒店也成为他们投资移民和国外置业的重要内容。

据房产中介介绍，客户移民后可在当地购买酒店式公寓，客户对房产拥有产权，房产可自住，也可委托出租或转交给管理公司经营酒店项目，年均回报率约为3%-5%。类似的房产推介会几乎每周都在深圳的大中华喜来登酒店、洲际酒店、圣廷苑酒店等地上演。

产权式酒店在中国

中国产权式酒店起步较晚，直到上个世纪末产权式酒店才在海南等旅游资源丰富的城市缓慢起步。

国内最先引入产权式酒店模式的是海南省三亚市。在1995年房地产市场低迷时期，为摆脱楼盘滞销困境而采取的无奈之举，却出人意料地作为这一种旅游与房地产相结合的物业开发模式开始风靡全国。目前，各种形式的产权式酒店开始陆续在北京、上海、广州、深圳、青岛、北海、桂林、珠海、昆明等地出现，并呈现出良好的发展势头。

从上世纪九十年代中期，全国房地产市场陷入低迷，海南为摆脱楼盘销售困境，率先采用了“旅游+地产”的产权式酒店的销售策略，却出人意料地取得成功。20世纪初叶，产权式酒店因为经营状态不佳，经历了几年的低迷。

1994-2003年各地区新增产权酒店数量统计(单位：家)

资料来源：《中国产权式酒店行业发展前景与投资预测分析报告》

从2004年至今，国内产权式酒店进入理性发展阶段，产权酒店的投资者、开发商、酒店管理公司逐渐走向成熟。

据前瞻产业研究院的统计数据显示，随着产权式酒店的发展，国内产权式酒店数量越来越多，2009年已达到600家左右，截至2010年底，该数字已达655家。

1998-2010年中国产权式酒店年度新增数量(单位：家)

资料来源：《中国产权式酒店行业发展前景与投资预测分析报告》

据前瞻产业研究院旅游行业研究员郭雪丽介绍，当前我国产权式酒店房的购买者一部分是有经济实力的家庭或个人，他们的角色介于投资者和消费者之间，其投资目的主要是增值和分红，顺带度假，另一部分则是各类企事业单位，其购买目的是用于员工福利或举办会议等，这样既可免去房产的日常管理负担，又可实现经济效率的最大化。

目前，产权式酒店以其“委托经营业主轻松”、“实惠经营灵活”和“提供包租收益稳定”等优势，吸引越来越多的开发商和业主投资。而产权酒店采用的回报方式主要有固定回报、分红和保底回报+分红三种，其中采用固定回报率的占绝大多数(92%)，产权酒店的投资回报率约为5%-12%。

受国内房地产调控政策的影响，京、沪、杭等一些房地产市场发展较快的城市房价涨幅出现回落，房地产投资的利润大打折扣，原先的房地产投资者不得不转移投资，于是投资收益高且具有休闲度假功能的产权式酒店投资就成为投资者关注的目标。

郭雪丽指出，目前我国拥有庞大的空置房产，可以通过发展产权式酒店的方式来解决部分空置问题，同时也可以实现投资效益的最大化。据国家统计局城调总队对全国35个大中城市的调查结果表明，目前这些城市还有6000多万平方米的商品房空置，其中经济效益未能被充分发掘。

每逢的春节黄金周，不少游客都是全家总动员外出旅行度假，同时体验外地的过年风情。龙年的春节正渐行渐近，全国旅游业界都在翘首期盼，而新兴的产权式酒店，也将迎来发展的春天。