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春江水暖 一文带你解读2019年深圳楼市!

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20 李明俊 • 2020-04-22 15:00:41  来源:前瞻产业研究院 E11270G0

春江水暖,政策先行

整体看,2019年一共出台了5个较有影响力的文件,核心要点如下:第一“工改”新政出台,严控产业地产化,同时严控“二房东”虚报面积、垄断房源的乱收费现象,从源头上增加方式的有效供给;第二,深圳市政府印发《深圳市地价测算规则》,深圳率先成为了全国应用标定定价的城市;第三,2019年11月开始实施新标准,豪宅界定不再与总价挂钩;第四,深圳已取消2018年出台的商务公寓“只租不售”限制。

春江水暖,政策先行。2019年深圳市为建设中国特色主义先行示范区,不断优化调控政策,满足合理住房需求。

图表1:2019年深圳市房地产政策汇总

土地成交看宝安,土地重建看龙岗!

2019年深圳土地招拍卖挂供应321.97万平方米,成交面积共246.20万平方米,成交金额为672.11亿元。公示99宗城市更新地块,拟拆除重建面积798.40万平方米。

土地成交角度看,2019年宝安区土地招拍挂成交面积与金额均为深圳市最高,其建筑面积达到248.25万平方米,而成交金额高达164.35亿元,成交建筑面积占比整市为31.68%,交易金额占比整市交易金额为24.45%。

土地重建角度看,龙岗区土地拟拆除重建用地面积高达258.23万平方米,排位第二的是龙华区,其土地拟拆除重建用地面积为169.24万立方米,二者占比全市份额分别达到32.34%以及21.20%。

图表2:2019年深圳土地市场各区招拍挂成交面积与金额(单位:万平方米,亿元)

图表3:2019年深圳各区拟拆除重建面积(单位:万平方米)

住房成交看宝安,住房高价看福田!

2019年新房供求增加,价格稳步小幅上涨;大部分区域成交量和成交价格增长明显,全市呈量增加稳趋势。

绝对值来看,宝安区和龙岗区仍然是市场成交量最大的两个区域,共计成交商品住宅171.87万㎡,成交面积合计占全市46.51%;龙岗区共成交86.11万㎡ ,领跑全市。相对值来看,盐田区、大鹏区以及光明区成交量均有大幅增加,其中盐田区成交量上升775.37%;罗湖区、福田区成交量同比下降。

2019年,深圳新房住宅成交均价为55784元/m²,同比小幅上升3.09%,深圳房价连续多个月保持小幅上升趋势,整体维持稳定趋势。2019年,福田区成交均价为101355元/㎡,居各区之首,其次为南山区和罗湖区。相对值来看,只有罗湖区、大鹏区成交均价保持小幅下降,其他区域同比均有上升。

图表4:2019.01-2019.12深圳市商品住宅供销情况(万平方米,元/平方米)

图表5:2019.01-2019.12深圳市商品住宅供销情况(万平方米,元/平方米)

市场展望

2019年上半年《粤港澳大湾区发展规划纲要》的政策发布,将对深圳及周边地区房地产市场产生长期的红利刺激,长期利好深圳市场。同时,在中央坚持“房住不炒”,地方政府“一城一策”坚持房地产市场监管不放松的背景下,房地产市场未来难有大起大落的行情,楼市成交仍处于理性阶段,房价或将继续维持稳定状态。

以上数据来源于前瞻产业研究院《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》,同时前瞻产业研究院提供产业大数据、产业规划、产业申报、产业园区规划、产业招商引资等解决方案。

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