蛋壳公寓赴美上市在即 长租公寓企业加快上市步伐

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20 刘甜 • 2020-01-14 11:00:24  来源:前瞻产业研究院 E2249G0

蛋壳公寓运营规模扩张速度稳居行业榜首

2015年蛋壳公寓在北京成立,当年年底,蛋壳公寓运营房间数量仅为2434间,经过近5年的发展,蛋壳公寓在13个城市迅速拓展业务,在其中的10个城市中蛋壳公寓占据了重要的市场份额。截至2019年11月30日,蛋壳公寓运营房间数量已经增加至432690间,期间增长了超170倍,据蛋壳公寓招股说明书显示,2015年底至2018年底,蛋壳公寓运营房间数量三年年复合增速为360%,其运营规模扩张速度稳居行业榜首。

图表1:2015-2019年蛋壳公寓运营房间数量变化情况(单位:千间)

资方加持助推蛋壳公寓快速发展

蛋壳公寓作为“互联网+长租公寓”运营商,其经营模式和盈利模式的优越性长期以来被实力强劲的资方看好,在递交招股说明书赴美IPO融资之前,蛋壳公寓先后于2015年1月、5月,2017年6月,2018年2月、6月以及2019年3月、10月进行了天使轮、A、A+、B、B+、C、D共七轮融资,其最新的D轮融资来自华人文化产业基金和春华资本的1.9亿元美金。同时,蚂蚁金服成为其战略投资者,目前占股7.8%,老虎环球基金作为其最大的机构投资人,占股20%。实力投资方的加持一定程度上反映了蛋壳公寓的发展潜力,通过资方的资金支持,蛋壳公寓加快其扩张速度,并于2019年初收购爱上租。

图表2:蛋壳公寓融资轮次情况

“互联网+长租公寓”打开共享租房新模式

蛋壳公寓作为共享居住空间平台运营商,其创新的“新租赁”模式颠覆了传统住房租赁行业,没有实体店面的租赁运营平台具有集中化、标准化和在线化的特点。

图表3:传统租赁模式与新租赁模式对比

住房租赁市场规模巨大

(1)庞大的流动人口带来巨大租房需求

我国拥有庞大的人口基数,城市化发展带来区域人口供需不平衡,使得我国具有庞大的流动人口数量,流动人口向城市集聚也为城市带来了巨大的租房需求。根据国家卫健委公布的数据显示,截至2018年底,我国流动人口数量达到2.41亿人。

图表4:2012-2018年中国流动人口数量情况(单位:亿人)

(2)住房租赁需求集中在一二线城市

从我国流动人口数量上来看,截至2018年底,北上广深四大城市流动人口数量总和占据了全国流动人口数量的14.7%,其中上海市流动人口数量位居全国榜首,为972.69万人,流动人口数量排名前十的城市均为一二线城市,我国住房租赁需求主要集中在一二线城市。

图表5:2018年中国流动人口数量城市排名TOP10(单位:万人)

(3)租金水平仍有较大上涨空间

2018年我国平均的租金支出占可支配收入的比重为21%,美国的比重为25%,英国的比重为28%,与西方发达国家相比,我国租金支出比重低于美国、英国等国家。同时我国居民人均可支配收入也在不断增长,未来我国住房租金水平仍有较大的上涨空间。

图表6:2018年各国租金支出占可支配收入的比重(单位:%)

图表7:2017-2018年全国居民人均可支配收入平均数与中位数(单位:元,%)

政策支持住房租赁市场发展

2019年底,中央经济工作会议强调要“大力发展租赁市场”,发展住房租赁市场是我国构建房地产市场健康发展长效机制的核心内容之一。2019年中央及地方政府出台相关政策支持住房租赁市场长效健康发展,表明我国住房租赁市场的市场空间大有可为。

图表8:2019年住房租赁相关中央政策汇总

资本逐渐向头部企业聚集

长租公寓行业的广阔市场前景吸引了大量资本布局该领域,据IT桔子公布的统计数据显示,2012年-2019年间,中国长租公寓行业共发生236起投融资,总融资金额高达409.86亿元,从投资数量和投资金额的年度变化情况来看,2018年起,长租公寓行业的投融资数量减少,但是单笔融资金额增加且主要投向头部企业,经过多年发展,行业逐渐形成部分头部企业,资本也更加倾向于向头部企业聚集。

图表9:2012-2019年中国长租公寓行业投融资情况(单位:起,亿元)

并购加速行业集中度提升

2019年长租公寓行业也出现并购潮,行业进入整合发展时期,行业的竞争也从野蛮增长向精细化运营转变。

图表10:2019年长租公寓行业并购事件

以上数据来源于前瞻产业研究院《中国互联网+长租公寓商业模式创新与投资战略规划分析报告》,同时前瞻产业研究院还提供产业大数据、产业规划、产业申报、产业园区规划、产业招商引资等解决方案。

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