恒大VS碧桂园VS万科 谁才是中国地产之王?

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20 吴小燕 • 2019-12-03 10:30:39  来源:前瞻产业研究院 E5297G1

房地产业一直以来都是我国支柱性的产业,在经济高速发展的过程中,发地产发挥了重要的推动作用,带动了其上下游行业的发展。目前房地产行业中,龙头已经由过去万科一超多强的格局演变成如今碧桂园、恒大、万科的三强争霸,那么三家公司到底谁是中国地产之王呢?

恒大资产规模第一 万科市值领先

从三家公司的资产规模来看,近年来恒大资产规模一直保持领先地位。2018年恒大总资产规模超过1.88万亿元,位列第一名。碧桂园和万科的资产分别为1.63万亿元和1.53万亿元。

市值高低是资本市场对一家公司未来的看法。万科虽然在三家企业中资产规模最小,但市值一直在中国房地产企业处于领先地位。截至2019年11月27日,万科的市值为3165亿元,恒大和碧桂园的市值分别为2508.04和2446.6亿元。

图表1:2014-2018年万科、碧桂园和恒大资产规模(单位:亿元)

图表2:截至2019年11月27日万科、碧桂园和恒大市值(单位:亿元)

恒大盈利能力胜出 碧桂园增长趋势向好

从盈利能力开看,在三家企业中,恒大的营业收入、利润总额、净利润、毛利润、净利润增长率均领先于碧桂园和万科。2018年恒大实现营业收入4661.96亿元,利润总额1267.65亿元,净利润373.90亿元,毛利润1689.47亿元,净利润较2017年同比增长53.41%。

碧桂园2018年营业收入同比增长67.07%,利润总额同比增长71.02%,毛利润同比增长74.32%,在三家企业中位列第一。

图表3:2018年万科、碧桂园和恒大盈利情况(单位:亿元)

图表4:2018年万科、碧桂园和恒大盈利增长情况(单位:%)

碧桂园销售规模、销售增速双双领先

从销售规模来看,碧桂园后来居上,在2017年超越万科和恒大从第三名升至第一名。2018年碧桂园的销售额为7287亿元,万科和恒大的销售额分别为为6069.5亿元和5513亿元。

从销售增速来看,2018年三家企业的销售增速均有所下降。2014-2018年复合增长率最高的是碧桂园,年复合增长率达到54.23%,同时也是增速波动幅度最大的企业。2018年之前,恒大已经连续3年增速超过30%,2014-2018年复合增长率达到43.09%,2016年增速更是达到85%,销售收入超越万科,创造历史。而万科的销售增速是三家企业中最稳定的,2014-2018年复合增长率为29.6%,在2018年之前。连续多年增长率保持在20%以上。

图表5:2014-2019年万科、碧桂园和恒大销售额及增速(单位:亿元,%)

恒大土地储备最多 碧桂园投资更加积极

从拿地规模来看,与2016年相比,近两年三家企业的拿地规模都上有所下降。2018年碧桂园全年新增规划建筑面积5480.46万平方米,在三家企业总排名第一,购地金额达1301.54亿元;万科位居第二,全年新增规划建筑面积4215.81万平方米,购地金额达2163.56亿元;恒大以2390.74万平方米位居第三,其拿地金额为398.18亿元。

从拿地积极性来看,碧桂园对规模扩张的诉求更加明显,因其销售规模的快速增长,所以土地补充量更多,从而保证重组的货值。而万科则采用量出为入的策略,根据每年的推盘量相应的增加土地,所以拿地面积相对较少。恒大因前两年疯狂拿地,扩大规模,如今土地储备量充足,减缓了拿地速度。

图表6:2014-2018年万科、碧桂园和恒大拿地面积(单位:万平方米)

图表7:截至2018年底万科、碧桂园和恒大土地储备面积(单位:万平方米)

从拿地均价来看,万科拿地成本近年来一直保持在最高,而恒大拿地均价一直保持在较低水平,可见三家企业的战略布局方向有所差异。2018年万科、碧桂园和恒大三家企业的拿地均价分别为5132.01元/平方米、2374.87元/平方米和1665.51元/平方米。

图表8:2014-2018年万科、碧桂园和恒大拿地均价(单位:元/平方米)

恒大净资产负债率最高 万科表现稳健

高杠杆是房地产行业的常态,在追求规模的道路上,企业的扩张也离不开杠杆的助力。从净资产负债率方面看,万科一直坚持稳健的原则,近五年其净资产负债率均低于其他两家企业。2017年受益于销售汇款的大幅增加,净负债率降低到8.8%。2018年万科净资产负债率升至30.90%,为近五年来的最高值,但比碧桂园和恒大近五年的最低值还要低。碧桂园虽然净资产负债率比万科要高,但近五年来始终保持在较安全的水平上。

而恒大近五年来的净资产负债率一直在85%以上,且2014-2017年逐年增加,2018年才有所缓解。恒大净负债率的增加源自其大规模的扩张,但是恒大的资金链并不紧张。2014-2017年其货币资金占总资产的比重在三家公司中一直保持在第一位,2018年下降到10.86%,排名第三。

图表9:2014-2018年万科、碧桂园和恒大净资产负债率(单位:%)

图表10:2014-2018年万科、碧桂园和恒大货币资金占总资产比重(单位:%)

总体来看,恒大近年来由于高负债的表现,外界的质疑声很高。但其依靠强大的执行力,完成了对万科的超越和挑战。而万科作为行业的领导者,凭借其稳健的经营风格和颠覆创新的能力,使其在资本市场上的前景被看好。而碧桂园在三家公司中成长性最好,突飞猛进的发展使其具备成为新霸主的可能。

以上数据来源于前瞻产业研究院《中国互联网+房地产行业市场前瞻与商业模式创新分析报告》,同时前瞻产业研究院还提供产业大数据、产业规划、产业申报、产业园区规划、产业招商引资等解决方案。

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