试图颠覆传统房地产中介的爱屋吉屋，为何到头来革了自己的命？

2018年2月，曾经的明星“独角兽”、二手房行业颠覆者与革命者、互联网房产中介平台爱屋吉屋，近日被曝出官网、APP已经停止运营。据报道，目前爱屋吉屋官网页面显示的是“一楼房东”。一楼房东成立于2017年11月，主要为租客提供一站式中高端租房服务，其运营方是水光（上海）信息技术有限公司。

一、曾经，爱屋吉屋成为最快完成五轮融资的独角兽企业！

爱屋吉屋成立于2014年3月，从创立到2015年是该公司的巅峰时期。公开资料显示，2014年6月到2015年11月，爱屋吉屋完成从A轮到E轮五轮融资，累计融资3.5亿美元，估值10亿美元，融资方也全是大牛，顺为资本、淡马锡、晨星资本、高瓴资本等等。爱屋吉屋创造了一个世界纪录：最快完成五轮融资的独角兽企业。

实际上，伴随着爱屋吉屋高速发展，其问题也不断频现。通过搜集资料发现，早有中介指责爱屋吉屋涉嫌变相抬高房价扰乱市场秩序，也有消费者指责其租房协议霸道、经纪人培训体系不健全或影响交易安全，其100%真房源承诺也受到质疑，曾经发展势头迅猛的爱屋吉屋早已四面楚歌。

二、复盘爱屋吉屋由盛转衰、急转直下的发展历程

2014年9月，爱屋吉屋依靠“上海租客佣金全免”的补贴策略和蔡明代言的广告，迅速跃居市场份额前列。

2015年春节后，爱屋吉屋在上海和北京开展上线二手房业务；5月进入广州、深圳；7月进入天津和杭州，爱屋吉屋在地产杀入上海前三，仅次于中原和链家；8月进入武汉和成都；9月进入南京和重庆，爱屋吉屋在上海的二手房交易达到2400多套，仅次于链家的4000多套，排名上海第二。

2015年是爱屋吉屋发展最为迅速的一年，一举杀入房产中介前五，在上海市场份额接近5%，北京市场也有3%左右。这一年，爱屋吉屋在上海和北京两地网签交易数据显示总成交17893套，套均总价接近180万，预估全年总成交略高于2万套，GMV约为400亿元人民币。为了达到这个数字，链家走了十年，而爱屋吉屋只用了一年。

然而，2016年开始，爱屋吉屋在房地产市场的份额开始下降。五年过去，爱屋吉屋最终以停运退场。

2016年2月，向来打着低价招牌的互联网房中介的爱屋吉屋，开始在其上海市场的互联网官方网站对网上租房的佣金进行了价格上的调整，将月租小于等于8000元的租房，抽取其房东和租客的交易的房租价格的35%作为佣金。对于月租大于8000元的租房，则是按照一个月房租作为佣金。

2016年，爱屋吉屋市场占有率急速下滑，上海市场份额3月跌至2.3%，4月下滑到1.5%，北京市场份额5月跌至2.03%，6月下滑到1.46%。2016年11月，突然曝出大裁员，后台职能部门400人被裁，占职能部门总人数的20%，相当于公司全体员工数的6%，成为公司成立32个月以来最大的一次人员调整。

2017年9月，爱屋吉屋已注销超过15家子公司，为了盈利，公司的发展模式也从一开始的不设立线下门店变成了开设线下门店，此外还加入了互联网金融理财业务。如今爱屋吉屋的APP，变成了一个既卖房也卖理财产品的平台，据相关媒体报道，爱屋吉屋“爱理财”理财产品中主打的是一款名为“房产宝”的产品，年化收益为6.5%至9%，定向投资爱屋吉屋的真实房产合约，即为客户的房产交易垫付资金。

2019年2月，爱屋吉屋APP、网站停止运营。

三、爱屋吉屋为何到头来革了自己的命？

首先是爱屋吉屋过度认为传统行业暴利，迷信价格战。打着颠覆传统中介公司旗号的爱屋吉屋和所有进入传统行业的互联网人一样，认为“传统行业暴利、传统行业水平低”，决心用价格战血洗传统行业，于是采用了低佣金、高底薪、巨额广告的形式来抢占市场，但这带来的最直接影响就是亏损。等价格战一取消，市场份额立刻下滑。

其次是爱屋吉屋过度迷信互联网思维神话，不开设地面门店，这就导致其失去了可持续的房源、客源开发和客户服务基地，没有门店，拓展和服务都受影响。再加上，互联网房中介与传统中介最大的不同就是无中介门市店，这就让消费者对互联网房中介的房源的真实性产生了质疑。目前，虚假房源是整个线上房产和中介网站的通病，然而互联网房中介没有实体店为信任支撑，这就是互联网房中介又一大危机。等意识到这条道路走不通时，爱屋吉屋终于开始大举增开门店。但这就意味着它已经和传统中介没什么区别了，其曾经高喊的互联网模式大体宣告失败。

另一方面，随着移动互联网的普及，线上线下模式的开启，中原、链家等这些传统的房中介大头也涉足互联网，逐步建立起了自己的房源信息网站。至今链家已经将自有的自如网制作成为预订、看房、签约、支付、报修等服务一条龙的网站，与互联网房中介将占网上租房市场，这就演变成了互联网房中介和转型后的传统房中介之间的较量。

从目前传统中介行业市场根本逻辑来看，爱屋吉屋的模式也有违市场现状。我国目前实行的房地产中介制度是双边代理制，房地产中介撮合二手房买卖双方交易，通过中介买卖二手房，签署的买卖合同都是三方合同。中国的中介从根源上的弊端是双边代理制，在任何情况下，一手托两家，必然都会损害交易中一方利益，中介作为居间方为了撮合成交必然会联合强势的一方去打压弱势一方。这是一切中介生意的基本原则和逻辑，只能讨好有话语权的一方。很显然，爱屋吉屋并没能改变双边代理的中介制度，而互联网中介看似无懈可击的生意模式——降价，在中介行业里毫无颠覆能力。

前瞻认为，强化经纪人的双边服务角色，这个发展的方向才能让行业以经纪人为核心真正合作起来。

四、房地产中介行业互联网+浪潮涌起

依托互联网，后地产服务市场上大致出现了三类服务商。一类是信息平台提供商，主要为大型的信息平台网站，如58同城、安居客、赶集网等；第二类是由信息平台转为交易平台的企业，如搜房网；第三类则是以经纪人为核心的提供后服务地产全产业链服务的企业，如链家等。

1、信息平台模式

大型的信息平台网站，以体量大、客户流量大为竞争优势点，如58同城、安居客和赶集网，该类企业以提供大量的房屋信息为专注点，而且不收取成交佣金，主要以庞大的网站流量吸引广告投放为盈利点，但有着效率不高和房源信息的真实性存疑等问题。

2、交易平台模式

从信息平台转型为交易平台的企业，如搜房网、新浪乐居、吉屋网、贝壳找房等，该类企业目标客户群体直接向C端转移，构造自身的房源和客源系统，以真实房源作为核心竞争点，以二手买卖佣金或服务费作为营业收入。

3、中介自营模式

以经纪人为核心的提供后服务地产全产业链服务的企业，如链家、房多多、爱屋吉屋、我爱我家、中原地产等。以链家为例，其提供的服务涉及资产管理服务、交易管理服务和金融管理服务，业务覆盖租赁、新房、二手房、资产管理、海外房产、互联网平台、金融、理财、后房产市场等领域，针对产业链上下游旗下拥有多家分拆企业或品牌，包括租房、搬家、装修等增值服务，是国内最大且唯一具有全产业链服务能力的房产O2O平台。

以上数据及分析均来自于前瞻产业研究院《中国互联网+房地产中介行业发展模式与投资战略规划分析报告》。

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