从“甲醛房”到“爆仓” 深圳市长租公寓市场如今走到哪一步？

 自2015年11月国务院首次将“公寓”定义为生活性服务业，并提出重点支持长短租公寓等业务发展。作为长短租公寓的细分业态，长租公寓近两年来也获得了越来越多的关注。在政策和市场需求的推动下，长租公寓市场进入了高速发展的阶段。而深圳作为一座年轻的移民城市，其长租公寓市场的发展情况备受关注。

高房价、高人流量给深圳长租公寓市场发展带来机遇

深圳长租公寓市场从2014年开始发展，2015和2016年进入爆发期，目前深圳拥有超过100家大大小小的长租公寓经营商，租赁市场规模已超千亿，这与深圳市大量的流动人口以及不断攀升的房价息息相关。2017年深圳市常住人口1252.83万人，人口平均年龄32.5岁，其中，拥有户籍的常住人口仅为434.72万人，近七成人口为非本地市民。常住人口的住房自有率为34%，即约1/3的常住人口居住在自有住房中，2/3的常住人口需通过租赁等方式解决居住问题。

作为国内最发达、最活跃的租赁市场之一，深圳共有各类出租房（公寓、宿舍）约783万套（间），面积约3.48亿平方米，约占住房存量套数的73.5%，其中，城中村租赁住房和工业配套宿舍合计占全市租赁房源的83%。而目前深圳长租公寓运营商管理房源约10万间，这些房源大多来自旧工业区、旧住宅区以及城中村等。

此外，深圳房价居高不下，根据深圳房地产信息网的数据显示，2018年10月全深圳市新房成交均价54071元/m²，环比下跌9元，与上月根本持平，最高是福田95736元/m²，环比上升7.7%，最低是龙岗43796元/m²，环比上升26.0%。在房价的重压下，住房压力极大，大部分“深漂族”都是通过租房解决居住问题。

过去，散布于深圳各区的城中村是租房主要来源地，在某种程度上承担起了住房保障功能。近年来，随着城市建设的完善与改造，很多城中村被推倒重来，与之相伴的则是深圳的房租一路走高。长租公寓也是旧城改造的“受益者”。自2015年开始，曾经承载了深圳大部分租房人口的14个城中村逐渐消失，与此同时，深圳的长租公寓迅速发展起来。有的长租公寓甚至就是建在原来的城中村上。

注：龙岗区包含坪山与大鹏；宝安区包含光明和龙华。

长租公寓多集中于人流量较大的一线市场上。据统计，我国一线市场公寓数量占比60%，其中上海19%、北京16%、广州12%、深圳12%，合计租金规模达324亿；二线及其他市场以杭州（10%）、南京（6%）、苏州（6%）、西安（5%）为代表，公寓数量占比40%，年租金规模约86亿。公寓和品牌的集聚也让区域市场的竞争进入白热化，而此时，除了最先兴起的运营商品牌公寓之外，“长租市场”已经逐渐演变成房企的新战场。

大型房企争相布局，深圳长租公寓市场竞争加剧

房地产行业龙头万科是较早进军长租公寓的开发商，早在2014年万科就在“八爪鱼”战略中推出了“万科驿”与“万科派”两类品牌，随后不断发力，相继推出被窝公寓（万科驿产品）、VV公寓。而在2016年5月，上述产品均被万科合并为统一品牌“泊寓”。目前万科泊寓在深圳市已拓房源超过3万间，稳居深圳房企长租公寓已拓房源“龙头”位置，已开门店15家，未来门店数量会继续增加。

龙湖起步虽然较晚，但是发展势头相当凶猛，在将长租公寓定为集团主航道业务后，龙湖开始全国化的布局，目标2020年进入行业前三，目前在深圳市已拓房源超过3000间，门店数量达到8家。金地经过2年多的市场布局，在深圳市的已拓房源超过1万间，已开业门店也有7家。

2017年12月20日，碧桂园发布长租公寓品牌——BIG+碧家国际社区，宣布未来3年要提供100万套租赁房源。碧桂园BIG+碧家国际社区在深圳的项目有6个，其中东门、塘坑、天安云谷3家已开业，持房量逾1500间。

大型房企的加入让深圳长租公寓的竞争变得更加激烈，而以创业品牌为主的专业公寓运营商也不甘示弱。截至2018年上半年，集悦城在深圳市场已开了房源8500间，窝趣超过5000间，魔方公寓超过4000间。值得注意的是，魔方公寓在2018年8月9日完成对深圳V客青年公寓的战略投资，后者将作为一支独立品牌纳入魔方生活服务集团品牌体系，魔方公寓加速布局深圳市场，至今在深圳运营的门店约30家。

行业仍处于起步阶段，市场亟待整治

长租公寓市场虽然增长迅速，但仍处于初始阶段，一个跑得越快的行业，也往往越难有规范的管理和服务，无法及时发现和控制风险。近期频频出现的甲醛房、长租公寓机构“爆雷”等事件，就是最好的佐证。根据深圳市消委会公布的数据显示，2018年以来，深圳长租公寓相关投诉数量增长迅速。2016年，长租公寓投诉量仅为29起，2017年投诉量为101起，而今年截至8月底，投诉量就已经达到162起，与去年同期相比增长了305%。投诉量的激增投射出长租公寓市场的不规范，行业管理水平整体低下，市场亟需整治。

随着深圳成为12个首批开展住房租赁试点城市之一，未来深圳的住房供应主体也将越来越多元化、规模化以及专业化。随着各家房企长租公寓品牌的进驻，未来深圳长租公寓领域的品牌化程度将会逐步提高，而行业内部的竞争也将更加激烈。然而，目前的长租公寓发展仍面临着盈利模式难解、多方行业巨头进入市场、尚未落地的政策等多方挑战，深圳长租公寓市场仍有很长的路要走。

以上数据分析均来自前瞻产业研究院发布的《中国互联网+长租公寓商业模式创新与投资战略规划分析报告》。

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