一文带你了解长租公寓行业暴雷背后的融资逻辑:“借鸡生蛋”

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20 柯素芳 • 2018-09-10 16:13:57  来源:前瞻产业研究院 E1275G0

房地产行业特性使得长租公寓成本高企

长租公寓成本高企集中表现在物业成本和融资成本两个方面。物业成本是指企业收下或者建起整栋房子,在整栋房子的基础上改建或装修用作长租公寓。

时间就是金钱,建一个20年才能回本的项目,收20年租等着回本不现实,因为地产公司一般是有不低的财务成本,企业融资方式有贷款、发债和ABS。贷款方面,房地产行业作为“三高一剩”是银行贷款比较惜贷的行业。从发债来看普通房地产公司债会根据评级、期限等不同利率有所差别,根据前瞻产业研究院数据,我国房企融资成本基本上都在5.5%以上。

图表1:房企融资成本基本上都在5.5%以上(单位:%)

在成本高企的背景下,作为政策提倡领域的长租公寓,还有另外两种债券融资工具,就是专项债资产证券化。

租赁住房专项债

租赁住房专项公司债券是我国推行过程中的一个重要融资工具探索,跟资产证券化有很大的差别在于租赁住房专项债是事前融工具,就是在项目建设之前就通过发债融资,融到钱后拿来建房、装修、经营,相当于开商“借鸡生蛋”。根据上交所披露数目前三家公司涉猎租赁住房专项债:龙湖、葛洲坝和保利,截至2018年8月已经成功发行三期。

图表2:租赁住房专项债的利率在5%左右(单位:亿元,%,年)

资产证券化

相比这种事前融资的专项债,作为事后融资工具的资产证券化开始时间更早,因为相比发债看重公司的资质,产证券化更重视底层资产的资质,所以一些涉足长租公寓较早的创业型公司早就开始使用证券资产化的方式来融资。

图表3:租赁住房专项债与资产证券化两种融资方式的区别

资产证券化要求项目在“可以产生独立、可预测的现金流”的基础上发行,就是项目已经建成,并且能产生稳定的现金流,现金流一般可以用来还债或者建下一个项目来扩张规模。此外,资产证券化比发债还有个好处就是可以实现出表,降低企业杠杆率。

以ABS为例,这类似于企业通过ABS发行债券,进行融资。即长租公寓不需要通过银行就能拿到钱,再通过ABS或者其他金融机构提供分期贷款给租客,房租一次性给到中介公司。最终,房租的差额和贷款的利息成为ABS的收益。

目前我国一共有5个长租公寓资产证券化项目:中信证券自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划、魔方公寓信托受益权资产支持专项计划、新派公寓权益型房托资产支持专项计划、新派公寓权益型房托资产支持专项计划和招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划,包含重资产的CMBS、类RELIS,和轻资产的租金收益权ABS。

图表4:我国长租公寓资产证券化项目

以上数据及分析来源于前瞻产业研究院发布的《中国互联网+长租公寓商业模式创新与投资战略规划分析报告》。

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