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白银时代：房地产+众创空间如何创新盈利模式

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杨昆 • 2015-11-20 09:36:22 　来源：前瞻产业研究院　E3497G4

随着房地产行业由黄金时代进入白银时代，单纯的住宅开发利润普遍下滑，地产开发商也都在寻求转型，尝试不同类型的地产开发与运营。与城市共同成长的产业地产成为一个方向，尤其是在今年全国两会提出“大众创业、万众创新”的背景下，为创业者提供服务成为传统房地产巨头转型的新方向和盈利点。地产商介入产业孵化大潮的例子在近些年不断出现。除了招商地产外，华夏幸福产业园、SOHO 3Q、万科云城等都希望在“众创空间”上有所作为。通过学习和借鉴以专注于联合办公租赁市场而闻名全球的美国wework模式，国内房地产+众创空间已经形成了以下四种创新盈利方式：

图表1：房地产市场主要运营指标回顾与预测 526

资料来源：前瞻产业研究院整理

SOHO3Q：分时分块收较高租金

2015年1月6日，在望京SOHO项目内，SOHO中国正式推出了其首个互联网产品SOHO 3Q，即利用O2O模式在线上选房租赁、签约以及支付租金实现短租办公。首个3Q空间坐落于北京东北部的望京SOHO，内部装修年轻时髦，以工位为单位出租，最低租期一周，开放式工位每周价格1000元，3人-5人的封闭空间工位每周价格1300元。3Q对所有有办公需求的人开放，租客只需在网站上预约，即可像酒店入住一样，迅速开始办公。它还提供免费的公共空间、咖啡茶水、Wi-Fi，以及限量免费的会议室和打复印服务。未来SOHO3Q所有的房子起始价全部为零元，然后使用拍卖的方式拍出最后定价，把决定权交给市场。

优客工场：提供全方位服务，收取服务费

2015年4月17日，备受业界瞩目的毛大庆首次公开其创业项目——优客工场。9月中旬，主打着中国版WEWORK这一概念的阳光100优客工场旗舰店正式启幕。现阶段优客工场盈利主要通过四种方式实现。第一种，是以租金获取现金流；第二种，是依靠如会议室、IT维修等基础增值服务；第三种，则是依靠培训、传媒等优客自身提供的各种高级服务；第四种则主要靠会员的会费。目前租金收益大概占优客工场总收入的90%，但优客工场的盈利是多维度的，桌子的出租只是一个入口，是微利，随着未来业态的不断成熟，这一比例将逐步降低。在各类业务都稳步展开之后，租金和来自于服务收入将有望达到四六开的占比。

万科云城：部分持有，收取低租金

万科云城，位于天河区华观路与高唐路交汇处，总体量近60万平方米，是广州万科在天河智慧城开发的首个城市创意综合体。目前该项目已经进驻了机器人咖啡馆、长城会g-home业务部、股权众筹平台vchello微投网、万科自己的孵化器云创空间vkincubator。其中，长城会、微投网采用的是平台合作的模式，云创空间是万科自主创建的孵化平台。广州万科云城一期将近一半的面积持有经营，以5年持有来算，将占用资金5亿左右。与此同时，因为要服务创业团队，做孵化器，对于长城会、微投网占用的面积，公司仅会向对方收取低于市场价的租金。

深圳星河：用产权置换股权

星河集团于2014年联手深圳市创新投资集团投资150亿，打造了首个旧改项目上拟推出“产权换股权”计划，即以现金、产权或“现金+产权”的方式与入驻园区的上市或拟上市企业进行股权置换，以此博取未来预期的一个更大利益回报，从而实现旗下住宅、商业以及金融三大板块业务的整合。其对入驻星河物业的创业公司用净资产估值法、PE估值法等进行估值，用一定面积的物业产权按市场价格确定相应的股权比例与对方置换，比如企业估值9个亿，市价1个亿的物业产权增资入股后就对应该企业10%的股份。此外星河集团还与深创投、江苏常州政府合作成立了红土基金从事股权投资和产业园的建设，将金融地产与高新技术产业相结合，从而实现对于高新技术企业的扶持，实现盈利的局面。

盈利模式求解

据前瞻产业研究院发布的《中国“房地产+众创空间”跨界投资转型发展模式与投资机会专项咨询报告》认为，我国正处于大众创业的风口，2014年全年国内新注册市场主体1293万户，同比增长45.9%。产业升级也将大批老旧厂房、批发市场腾出来，这些资源亟待“激活”。但包括开发商主导的所有创客空间都存在一个盈利的问题。以WeWork为例，其盈利点主要是两方面：一是会员费及配套服务费：通过写字楼“整批零租”获取差价以及提供配套服务；二是隐形回报：包括周边地价的溢价、对种子公司投资获利等。对于开发商而言，仅凭第一点难以获利：因为，中国的创业者倾向于选择位置优越、产业聚集、价格便宜的办公物业，然而现有的众创办公产品却难以满足上述需求。因此，国内版的WeWork不能仅仅靠房租盈利，而应该做成创新型孵化器的模式，关键是要做好创业服务。

图表2：北京市科委已授牌的部分“北京市众创空间”的主要服务和模式类型 233

资料来源：前瞻产业研究院整理

除了提供创业硬件环境（工位、会议室、创业所需设备）之外，更重要的地是要做好软性服务，包括投资接洽、创业培训、创业交流等。当然，除此之外，中国版WeWork的盈利点还有很多想象空间，比如抓住下游客户群，与大型公司进行商务合作，为初创企业定制相关产品；再如利用WeWork聚集大量创业者的特点，帮助初创企业在彼此间推广产品，形成良性的商业网络。随着“互联网+房地产+创业”模式的不断探索和发展，在上述盈利模式创新的基础上，众创空间的发展将会逐步走向成熟。

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