营业税改征增值税进入不动产改革深水区

据最新消息，财政部部长楼继伟表示，“2015年，按照计划应该完成“营改增”的改革，也就是把生活服务业、金融业以及建筑业、房地产业的营业税全部改成增值税，最难的是不动产业转成征收增值税。”

其实 “营改增”自2012年1月1号开始试点至今，历时近三年，范围已经覆盖交通运输业、部分现代服务业、铁路运输、邮政服务业、电信业等行业。并且从改革效果上来看，营改增的意义是非常巨大的，目的也有区别于传统的大规模减税，更加有选择性的减税，结果是使得我国税制更为合理。

从数据来看，截至2014年底，全国营改增试点纳税人共计410万户，其中一般纳税人76万户，小规模纳税人334万户。全年有超过95%的试点纳税人因税制转换带来税负不同程度下降，减税898亿元；原增值税纳税人因进项税额抵扣增加，减税1020亿元。

不动产营改增是增税还是减税？

目前房地产业营业税是5%，建筑业营业税是3%。营改增之后，目前市场呼声最高的是这两个行业的增值税很有可能是11%。11%的增值税税率表面看比较高，但这是可以抵扣进项税的，而5%的营业税则是对全值缴税。因此11%的税率是否合理成为了公众和企业的关注的话题。

然而据研究表明，改革后，如果建筑业的税率为11%的水平的话，实际税负相当于2.5%的原营业税税负，因此税负基本不会加重。若房地产业的增值税税率也设为11%，同样也会略微下降，初步估计为4.85%的原营业税税负。两项数据均表明，此项改革对房地产业并没有坏处。

此外，据财税专家估算，此项改革带来的减税规模或超过8000亿元，减税利好将进一步刺激投资。（这是一个粗略的估算，是根据2012年固定资产投资统计年鉴大体测算得出。）这更加坚定了不动产营改增改革的决心。

房地产业步入缓慢发展新常态

根据前瞻产业研究院发布的《2015-2020年中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》数据显示，从我国国房景气指数指数来看，与我国房地产行业的政策走势基本是一致的。2008年底-2010年底，走出了一波较为高涨的行情，主要是因为我国经济受到世界金融危机的影响，国家需要通过房地产行业的投资来带动其他行业的投资，从而带动经济发展，于是在财政、金融等政策上制定了更加符合房地产行业发展的政策。但是2011年初开始，鉴于高房价等因素，国家开始出台调整政策，于是我国国房景气指数开始持续下滑，2011年下半年以来，长期在100点以下，2012年底的国房景气指数为95.71点。2013年我国房地产市场较2012年有所好转，国房景气指数较2012年底有所回升，总体上是在95以上。进入2014年以来，我国房地产市场价格持续走低，连续环比下降，国房景气指数持续下降，到2014年12月，国房景气指数下降到93.93，在94以下。

图表1：2000-2014年底国房景气指数（单位：点）

资料来源：前瞻产业研究院整理

从企业来看，据35家上市房企公布的2014年全年销售业绩来看，35家企业销售业绩合计达到16286亿元，相比2013年全年的13951亿元上涨了16.7%，但是这些企业完成年度任务的情况并不理想。35家企业中，只有万科、恒大、绿城、碧桂园等14家完成了年度销售任务。其他如华润置地、龙湖、旭辉、方兴、雅居乐等21家企业均未能达标。

随着我国经济发展进入新常态，房地产业在经过了十几年的快速发展后，也进入了增速的平稳期、结构的调整期、政策的完善期和品质的提升期。

营业税改征增值税已深入不动产领域，进入又一改革深水区。展望我国2015年营改增目标，2015年营改增力争扩围到建筑业和不动产、金融保险业、生活服务业，这些行业将增加800万户试点纳税人，户数是目前的两倍。此举更加全面推进我国生产型增值税向消费型增值税转型的迈进。

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