李嘉诚90亿甩上海写字楼 地产业规模和利润已没有空间

不久前李嘉诚公开出面否认撤资中国，并放弃了出售百佳超市的计划。但是，和记黄埔近日公告却称，由长江实业与和记黄埔各持50%权益的东方汇经中心已锁定买家，并将以89.5亿港元出售。

据媒体报道，此次李嘉诚上海项目的接盘方为目前总部位于该项目附近的交通银行。据公开信息显示，该写字楼交易价格为11.55亿美元。如果消息属实，这有望成为中国近年来规模最大的写字楼交易之一。这座大楼高31层，建筑面积11万平方米，预计2014年中竣工。

多方观点认为李嘉诚此举是看空中国房地产，规避市场泡沫风险所作出的选择。与此相对应的是，日前上海银监会下发了“关于商业地产融资风险的通知”。通知提到，截止至2013年9月，上海各商业银行对149个城市综合体发放的贷款余额已经突破700亿元，同比增长30-40%。同时，银监局调研发现，上海商业地产存在“总量过剩”、“价格上涨过快”、“市场总量接近饱和”等多种问题，潜在风险巨大，风险已超住宅市场。

前瞻产业研究院发布的《中国商业地产行业商业模式与投资战略规划分析报告》显示，2013年前三季度，十大代表房企资产总额19957亿元，负债总额达15051亿元，同比分别增长13.6%和14.6%，资产负债率处于75.4%的较高水平，进入2013年以来各大开发商纷纷加大拿地力度，积极的投资进一步提高企业的资金杠杆。

此外，通胀水平也令开发商的融资成本上升。今年9月CPI大涨3.1%，超预期，并创7个月新高。CPI大幅增长，将让国家货币政策更多考虑通胀因素，市场流动性就会随之收紧，或将直接影响到开发商的融资情况。

不过，最重要的是房地产行业的规模和利润已经没有增长空间，并呈下降趋势。从近期开发商拿地策略的转移可以看出，开发商趋势性回归一二线城市，行业蛋糕在缩小。在土地市场，竞争也越来越激烈，毛利率逐渐下降。根据十大开发商前三季度的拿地数据，拿地总量已经超过去年1.5倍，比去年全年的水平高出11%。累计拿地面积为7553万平方米，同比大幅增长46%。仅在三季度，十大开发商拿地金额就高达934亿元，环比增长18%，同比更是增长66%。

预计明年供应的上升趋势将延续至2015年并趋恶化。虽然，短期内市场需求仍然保持稳健，但由于拿地成本的攀升、企业流动性的收紧，房地产市场增长可能将显著放缓。