继钢贸、铜融资 银监局再预警商业地产融资风险随时爆发

近日，上海银监会下发了“关于商业地产融资风险的通知”。通知提到，截止至2013年9月，上海各商业银行对149个城市综合体发放的贷款余额已经突破700亿元，同比增长30-40%。同时，银监局调研发现，上海商业地产存在“总量过剩”、“价格上涨过快”、“市场总量接近饱和”等多种问题，潜在风险巨大，风险已超住宅市场。

近两年，银监局对钢贸、铜融资和商业地产等三类业务发出过全面风险预警。其中，钢贸和铜融资在预警后的一段时间内即爆发出不同程度的问题，现在商业地产被银监会预警融资风险，很有可能风险已经高筑，随时全面爆发。

商业地产作为典型的资金密集型行业，但目前我国房地产市场的融资渠道却依然较窄，并呈现出银行信贷融资为主的特点。前瞻产业研究院发布的《中国商业地产行业商业模式与投资战略规划分析报告》显示，截止至2013年10月，我国房地产开发商资金来源中的银行贷款、个人按揭贷款及定金预付款（很大一部分是个人通过银行抵押贷款来支付）占据了整个融资渠道的54.27%，对比银行贷款最多不超过地产总投资40%的国际通行标准，我国开发商对银行的依赖程度明显过高。一旦开发商资金链条发生断裂，房地产企业的经营风险将迅速转移至银行的金融风险。

图表1：截止至2013年10月开发商资金来源结构图

资料来源：前瞻产业研究院整理

原本作为开发商规避住宅调控政策的商业地产，却由于新进入者的过多、市场承载量的有限隐藏着供需失衡的风险。传统的住宅开发商、零售集团、机构投资者甚至明星（不久前李亚鹏宣布投资35个亿进入商业地产领域）纷至沓来，一步步推高商业地产的投资规模。

前瞻产业研究院监测数据显示，2013年前10月，我国商业地产累计新开工面积2.49亿平方米，占整个地产行业新开工面积比重进一步上升至15.92%。前10月，商业地产竣工面积7854.89万平方米，占全国商品房竣工面积比重13.23%，其中办公楼累计竣工面积1334.65万平方米，同比增长12.20%；商业营业用房竣工面积6520.24万平方米，累计同比增长6.90%，二者竣工面积增速均高于商品房竣工面积累计增速1.80%。

然而，全国商业地产销售面积的增长态势却不如整个房地产业，前者比后者低近6个百分点。数据显示，1-10月全国商业地产销售面积为7889.87万平方米，同比增长15.66%。其中，办公楼销售面积为2039.53万平方米，累计同比增长30.60%；商业营业用房销售面积为5850.34万平方米，仅累计同比增长11.20%。

图表2：2010.10-2013.10商业地产销售面积增速VS商品房平均增速：累计值

资料来源：前瞻产业研究院整理

在建的商业地产项目如果按期完工，将使得部分城市现有商业地产存量翻番，甚至是成三四倍的增长。商业地产供应量的持续走高，却不是每个城市都有足够的产业及就业来实现商业地产需求的同步增长。增量过大将会严重影响市场的供求平衡，进而影响商业地产的租赁与销售，市场的不景气将影响开发商偿债能力，显然作为最大债主的银行将面临着严重的风险。