CBD建设成开发商规避调控风险避风港 投资贡献明显上升

中央商务区（CBD，Central Business District）建设与传统房地产开发具有部分替代性，国家对传统房地产项目不断进行调控，客观上为中央商务区建设创造了更大的空间，也吸引了更多传统住宅房地产开发商的目光。

前瞻产业研究院发布的《2013-2017年中国中央商务区建设行业市场前瞻与投资战略规划分析报告》显示，金融危机之后，大约有12%的传统房地产开发商转投中央商务区建设项目。从2005年第一次房地产调控开始，则有约30%的传统房地产商转向中央商务区建设开发，二线城市比例稍低。

比如以住宅开发起家的卓越集团，2004年开始投资深圳CBD，2006年开发规模已居区内第一，目前其约占深圳CBD商务开发量的1/5。不同于其他CBD运营商，卓越集团在开发中更注重商务功能，致力于打造包括写字楼、酒店、商业裙楼的一站式商务集约体，以满足高端商务客户需求，中信证券2009年以10.4亿元的总价买下其卓越时代广场2期3.05万平方米写字楼作为总部。

商业地产开发商是中央商务区建设的主力军，大部分写字楼和商铺都设立在CBD区域，尤其是中高端写字楼。有关房地产的调控政策不断出台，对耕耘于CBD的开发商来说所受到的调控影响会相对较小。

在调控政策下，商业地产逐步成为住宅地产的替代性投资需求。从历史数据来看，2001-2012年是我国商业地产业高速增长的12年，商业地产的投资完成额从1039亿元快速上升至12679亿元，2012年增长了10余倍，年均复合增速达到25.54%。

而商业地产对整个房地产行业投资额的贡献率经历了两增一降的趋势。2005-2008年四年期间我国商业地产投资额增速放缓，由此导致对房地产行业的贡献减弱，2009年末新一轮住宅调控政策的出台，使商业地产逐渐成为各类房企角逐的热点，因此也促进了商业地产新一轮投资建设高峰的到来，提升了其对整个房地产行业的贡献率。

图表1：商业地产开发投资对房地产资产投资的贡献率走势（单位：%）

资料来源：前瞻产业研究院整理