改革开放第一村变身综合体 深城市综合体投资机会有多少

10月31日，位于深圳南山蛇口的水湾1979举行了3号楼的封顶仪式。水湾村是深圳首批旧改项目之一，是蛇口改革开放的起源地，素有“改革开放第一村”的美誉。水湾1979即由水湾村改造而来，是定位于艺术人文街区，集购物中心、写字楼、海景公寓、空中会所等多业态为一体的城市综合体项目。

至2015年深圳市城市综合体体量将达到796万平米

去年深圳市社会消费品零售总额达到4009亿元，同比增长16.5%。在2001-2012年间，深圳市社会消费品零售额总额保持持续增长态势，增速基本保持在15%以上。作为国内四大城市之一的深圳有着较强的消费能量。

深圳市较高的城镇化水平、发达的零售餐饮业及两位增速以上的消费能量带动深圳城市综合体项目的投资建设。《2013-2017年中国城市综合体行业发展前景与投资战略规划分析报告》显示，截止至2012年年底，深圳市已建成城市综合体项目17个，总建面约645万平米。

深圳市已开业的综合体项目覆盖了商业、办公等业态类型，公寓、住宅则表现出或有的状态。在建的项目类型中，商业依然是重要的固有业态。由于深圳市区内土地资源的稀缺，目前在建的众多综合体项目多建于城市副中心地带，新项目的物业组合更为均衡，新区型酒店物业比重有所增加。

从在建项目增量情况来看，至2015年深圳市城市综合体体量将达到796万平米。未来增量将主要集中于宝安和南山等行政区块，两地新增体量均超过90万平方米。

图表1：1997-2015年深圳城市综合体体量走势及预测（单位：万平方米）

资料来源：前瞻产业研究院

未来深圳市的商业面积需求将有所下降

2012年，深圳城镇居民人均可支配收入为4.07万元，深户和非深户人口总计超过1550万人（鉴于深圳城市化率较高，在此暂且将农村人口纳入计算范围），则按照城镇居民人均1.7平方米的商业面积来计算，深圳的商业面积饱和度应该是2635万平方米。早在2004年，深圳餐饮和零售面积合计1289.6万平方米，人均商业面积1.28平方米，经过近些年的发展，深圳市的人均商业面积渐趋饱和状态。因此，未来深圳市的商业面积需求将有所下降。整体上看，对于一般拥有30%的商业面积的城市综合体来说，深圳市的城市综合体的需求也将受到一定的影响。

从深圳最近的发展趋势看，南山区、龙岗中心城与宝安区成为投资热点地区

前瞻认为，与北京、上海两座一线城市比较，深圳市城镇居民的人均可支配收入和社会消费品零售总额不相上下，而深圳整座城市还处于发展的年轻阶段，发展速度较快，社会消费品零售总额增长速度近些年都在15%以上，深圳的消费能量巨大。从区域上看，从深圳最近的发展趋势看，南山区、龙岗中心城与宝安区成为投资热点地区。2012年底，宝安区在建城市综合体项目有2个，南山区和龙岗区则高达七个。