小产权房确权是早晚的事！

连日来，笔者听到不少朋友或开始考虑或已经购买了小产权房，当中不乏一些中高收入的政府部门阶层。实际上在深圳这样一个小产权房体量占比过半，价格只有商品房30-50%的大环境下，刚需与现实的差距，已经让不少人不远过多纠结于小产权房可能存在的风险。

回顾历史，从中央层面来看，政府对待小产房的态度始终如一，自1999年开始就陆续出台各种政策三令五申，坚决制止、打击小产权房，明确表态不承认小产权房的法律地位，并要求相关部门不得为其发放房产证。

而在深圳，政府对于小产房的态度相对复杂一些。深圳政府并没有强烈的要求取缔小产权房，相反一直在为其确权工作努力。从2002年开始断断续续进行着各种尝试，给部分小产权房发放过“红证”(该类房产拥有完整的房屋所有权，可交易、可抵押)，在2005和2006年间也发放过“绿证”(该类房产所有权受到一定限制，不得交易和抵押)。总体而言，深圳在处理小产权房问题上算是走在全国的前列。

深圳对小产权房的“暧昧”是有原因的。在2010年深圳市土地变更调查统计中显示，全市的土地总面积为1991.71平方公里，其中建设用地为917.77平方公里，其土地开发强度已经达到46%。而香港，截止至2011年其开发强度也仅为19%。此外，按照2009年10月国土资源部批复的各地总体规划目标，到2020年，上海、北京的开发强度也才分别达到47%、13%，由此可见，目前深圳的土地开发强度已经达到怎样一种神经紧绷的状态。

按照国际惯例，一个地区土地开发强度达到30%已经是警戒线，超过该限度将直接影响到人的生存环境。深圳用地之紧张，早有所闻，政府也一直在努力寻找解决办法。而存量巨大(在深圳占比达到49%)的小产权房自然成为许多人考虑的方向。

全国及部分城市小产权房体量占比(单位：%)

资料来源：前瞻产业研究院

深圳农村集体经济组织约占有390平方公里建设土地，占全市建设用地的42%，在这390平方公里的集体用地中不少与小产权房或城中村有关联。其中，深圳城中村土地面积44平方公里，由于地理位置较好显得尤为珍贵。如果能把这390平方公里集体用地或是这珍贵的44平方公里城中村盘活并高效利用，那么深圳未来十年的城市开发空间也就不用显得那么捉襟见肘。

此外，盘活这部分土地对于深圳市政府而言在财政收入上也将有一笔额外的收入。2011年数据显示，深圳土地出让金占比一般为14%，低于同期全国约60%的水平。而盘活这些土地的关键在于小产权房的确权。

从小产权房的历史形成原因来看，要根治小产权房需从供给端(城乡二元化土地制度的改革)和需求端(保障房体系的进一步完善)两方面着手解决，但由于这两方面问题都是国家层面的问题，牵涉到利益方较多，不太可能在短期内有大的改善，因此，解决小产权房的问题必然是一个长期的过程。对于深圳而言，深圳历来作为土地改革的排头兵，这次也不例外走在土改的前沿，虽然目前没有具体的确权细则出台，但结合深圳的现况及历史处理方案来分析，前瞻产业研究院地产行业研究小组对于未来深圳小产权房的确权基本观点如下：

其一、政府必然持有积极的态度。基于深圳将近50%土地开发强度，必然将更多资源投入城市更新、城中村改造。加之一直以来深圳市政府在对待小产权房的问题上态度模糊(并不像中央态度强硬的要求坚决处理)，政策断断续续，至少可以说明深圳市政府态度也是比较积极的。

其二、确权或将分类进行。在2009年发布的《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》中规定，对于合法建筑部分和超出指标的违建部分进行分类确权，补偿或发放土地证也实行房地分离，超出合法用地部分只能得到建筑部分成本的补偿。

其三、确权必然是一个长期的过程。鉴于深圳小产权房体量的巨大，历史遗留问题较多，短期内解决问题是不现实的，因此这也必将要经过一个较为长久的解决过程。