养老住宅收益高 如何寻找那些有投资价值的城市

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一、养老住宅收益高

养老公寓除产品本身之外，物业管理和服务才是老年公寓项目最大的赢利点。在物业管理方面，由于老年社区的种种服务形势有别于其他普通社区，因此，老年社区的物业服务费的收取标准采取相对高价位标准。其次，除了常规的物业服务，针对老年人的需求，社区服务也包括了日常的订菜送菜服务、厨师服务、清洁卫生服务、病人看护服务、家庭保姆服务、收费钓鱼服务、收费娱乐服务、收费社区活动服务等。

据前瞻产业研究院《2015-2020年中国养老公寓行业发展前景与投资战略规划分析报告》了解，由于老年人的生理及心理特征，他们对社区的配套设施使用率大大高于普通住宅。以小区为例，普通住宅会所使用率为30%，老年公寓会所的使用率达到80%，据此推算，以居住人口为1000人，会所费用为1000元/人/年，可以看出，如果经营得当，养老公寓年收益为80万元，大大高于普通住宅的30万元。

养老住宅具有较好的盈利能力，如何选择目标城市进行开发极其重要，前瞻通过以下分析筛选出最具投资价值的城市。

二、养老社区投资目标城市选择

首先，从社会、经济指标层面两维度判断拟进入城市是否适宜发展养老地产，分别选取“65岁及以上人口占总人口比重”和“人均可支配收入”，前者用于判断城市是否进入老龄社会的标准，后者用于判断城市人口购买力是否具备发展养老社区的标准。

具体来看，世界卫生组织根据联合国将“60岁以上人口占总人口比例达到10%，或65岁以上人口占总人口的比重达到7%”作为判断一个地区是否进入老龄社会的标准；国际标准为“人均可支配收入达到5000美元（约32000人民币）以上”作为具备发展养老社区的条件。

第二，以核心城市为代表，对全国主要城市群进行分析研究：

图表1：全国7个城市养老地产进入主要判断参数

资料来源：前瞻产业研究院整理

根据各区域的人口老龄化程度和经济状况，可将全国主要城市群分为四类。

◆成熟区：老龄化程度高，经济水平发达，目前阶段可立即进入的成熟区域；

◆考察区：老龄化程度严重，经济水平有待提高，具体项目应重点考察当地的经济发展状况和消费能力；

◆潜力区：经济发展水平高，老龄化程度有限，具体项目应重点考察当地对养老地产的需求状况；

◆暂不考虑区：经济发展水平及老龄化程度均不高。

图表2：养老地产城市进入判断

资料来源：前瞻产业研究院整理

以上海、北京、西安为代表的华东地区、华北地区和西北地区城市群，因为其老龄化程度最严重，具有巨大的潜在市场，另外强大的消费力又提供了有力的消费支撑，为老年住宅的开发和良性发育提供了有利条件。

以沈阳、武汉、成都为代表的东北地区、华中地区和西南地区城市群，老龄化程度严重，具有巨大的潜在市场，但经济发展状况和消费力相对较差，该区域具体项目应重点考察当地经济发展状况和消费能力。

以广州为代表的华南移民城市群，经济发展水平高，消费力强，但人口老龄化程度相对较轻，该区域具体项目应重点考察当地对养老地产的需求状况。