楼市限购政策陆续取消 房价或报复性上涨

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（1）房地产价格下降，二三线城市陆续放开限购政策

政府调控政策的不断的出台，目的是为保持房地产市场的稳定。而房地产价格的不断变化和房地产市场重要性也使得政府对房地产市场的调控密切而频繁。近年来，在房地产领域的调控政策成了出台调控政策最多和最频繁的领域。在房地产价格上涨速度超出人们的预期时，政府不断出台国字头的政策，限制市场的需求；在房地产价格下跌超出预期时，鼓励市场的需求，以稳定房地产市场价格。进入2014年以来，房地产上涨的趋势得到了扭转，房价从上涨转而下跌，2014年1月至6月，短短5个月期间，我国新建商品房销售价格环比上涨的城市从1月的62个下降到6月份的8个，而环比价格下跌的城市从1月的6个上涨到6月的55个。在房价下跌的趋势下，政府不断的放开楼市的限购政策。截止到2014年7月24号，全国已有26个城市对限购政策进行不同程度的调整，占原有46个限购城市数量的一半以上。

图表1 截止2014年7月24日已经放开限购政策的城市名单

资料来源：前瞻产业研究院整理

（2）房价下降预期已经形成，政策放开可能会打破房价下跌预期

前瞻产业研究院发布的《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》显示，房地产市场需求方刚性需求并没有得到充分的满足。在这种情况下，2014年前5个月以来，房地产价格连续下跌充分说明在房地产市场的买方已经形成房地产价格下跌预期，从而驻足观望楼市以期望楼市价格进一步的下降，能够以较低的价格的购买到房子。在绝大部分的购房者以实际行动作出决策时，那么在楼上购买者均变成了潜在购买者，也就是说购买者觉采取了延期购买以期望够到更加便宜的商品的决策。如果各大城市的限购政策陆续取消，那么政策的取消并不能在短期内改变楼市内住房的数量以及购买者的购买能力，而所能改变的只是购房者的对房地产价格走势的预期。

（3）未来半年至1年的时间，房价有可能会报复性上涨

在目前取消或者放松限购政策的城市中，多是放宽了购买房子的限制，比如成都市在7月24日放开了限购政策，现在购房者只需要凭身份证就可以购买房子；天津滨海地区目前购买二套三套住房也没有了之前的限制。然而调控政策除了限制购买外，还有对银行的信贷政策调控。如果限制政策并不能打破房价下跌预期的话，前瞻产业研究院预测，未来银行在信贷方面会有所调整，主要是下调购房贷款率。目前银行对首套住房的贷款利率为基础利率的95折至1.1倍。如果银行对楼市贷款利率下调至基准利率的85折或者以下的水平，那么楼市将会再次沸腾起来。济南市楼市放开调控的两周内的时间成交量超过了上半年的成交量。从济南市房地产市场来看，如果调控范围持续扩大，购房者房地产价格下跌的预期变成上涨预期，那么可以预测未来半年至1年的时间，房价可能会报复性上涨。