友阿股份投资地下购物中心 SOHO战略转型抛售上海三物业

11月7日，友阿股份发布公告称将在长沙投资建设五一广场地下购物中心。友阿股份作为典型传统百货上市企业，在近年来面对线上电子商务、线下购物中心、商业综合体等多面夹击下，积极实现企业战略布局转型。此次地下购物中心项目的获取正是为了加强公司在长沙最繁荣商圈的布局，进而提供公司整体竞争力。

前瞻发布的《2013-2017年中国购物中心市场前瞻与投资战略规划分析报告》显示，从2009年开始，我国购物中心的投资额占全国商业营业用房投资额比重就呈现不断上升态势，2011年，此比重首次超过20%，达到20.8%，一定程度上显示出购物中心对投资的吸引力。2012年，住宅地产市场受到国家政策严格调控，众多房地产开发商投资也纷纷涌向商业地产；此外，百货零售企业的壮大也不断深入自有购物中心的投资建设当中，通过经营购物中心以降低营业成本。2012年我国购物中心投资额在2000亿元左右，在商业营业用房投资当中的比例达到21.5%。

前瞻预计2013年全国商业营业用房的年投资额将超过9500亿元，而中国购物中心的年投资额将超过2100亿元，后者占前者比例将达到22.2%左右，购物中心形态的商业将越来越吸引开发商、零售商、基金等个人及机构投资者。而投资的集中将在一定程度上带来市场集中度的提高，较高的市场集中度将有利于促进行业成熟度。

图表1：我国购物中心投资金额及其在商业营业用房投资中的比例（单位：亿元，%）

资料来源：前瞻产业研究院购物

通常购物中心的运营主要包括销售、持有及混业三种类型。不同开发商会根据自身资金实力，结合考虑资金回收周期等因素选择不同的运营策略。

纯销售模式可实现资金快速回流，但不利于物业统一经营

纯销售模式的运作方式类似于住宅产品，一般在开发商资金实力不足、追求短期效益的情况会采用。通过将商铺拆零、分割成诸多小产权卖给小业主，这种方式会导致商场在后期管理中缺乏统一规划，出现“前期销售火爆，后期门庭冷清”的局面。

购物中心作为一种零售业的重要表现形式，行业特点决定了其必须根据市场和消费者需求适时作出调整优化，而这需要运营者能够掌握项目的控制权和所有权。总的来说，纯销售模式赚取的是静态收益，物业后期优质经营的成果则难以享受。

在行业的发展过程中，前期有大量企业采取这种纯销售模式赚取了第一桶金，代表企业如曾经的SOHO中国。然而，如今随着时代背景的改变，SOHO也已在去年宣布持有物业是公司转型方向。

混合经营模式操作灵活，同样存在经营权统一性问题

混合经营的模式则包括了出租与销售两种方式。一般是开发商持有大部分物业，出售小部分商铺回笼资金。租售并举这种模式在操作上较为灵活，可以缓解企业资金压力。但是同样存在经营权的统一性问题，而且如果出售的比例偏高，业主将可能一次次转让出售，造成商业形态无法协调，使出租能力下降，最终影响整个项目的经营。

混合经营模式实则是开发商一种变通的操作策略，应当属于过渡模式，终究持有模式才是大势所趋。

持有物业经营模式后期回报价值高，对资金实力要求高

持有物业经营模式是目前国际上较为普遍的一种经营方式。项目建成后开发商继续持有物业，实现统一规划管理出租给商家，以实现良好的整体经营和管理。

持有物业的利润获取模式一般通过前期对项目的良好商业运作，获得稳定租金收益。经过若干年经营后，或将部分产权出售套现或包装上市，此时获得的投资回报收益已远高于最初物业的价值。

不过，这种模式对开发商的资金管理与经营能力有着较高的要求。部分大型、资金雄厚的开发商采取这种经营方式，代表企业为万达。曾经SOHO中国主打纯销售模式，目前正在艰难转型。日前新闻报道SOHO中国计划抛售其位于上海的虹口SOHO、SOHO海伦广场和SOHO静安广场三个项目。

SOHO中国过去量多年内拿下了上海10余个项目，如果项目同时开发并均采用持有型经营模式，所需资金规模将非常庞大。基于公司总体战略考量将项目出售也在情理中了。

转向与变革，总是有个痛苦的出茧成蝶过程。唯有接受当时的震荡变动，最终才能迎来对蜕变后的美丽。SOHO中国经营模式的转变正如此。