新型城镇化下 华中商业地产冷思考

从宏观市场上看，2012年至今，整个商业地产的发展热潮逐渐从沿海发达城市转向内地二三线城市(见表2)。在国家提出“以县域为中心的城镇化发展”策略的指导下，华中地区商业地产市场蕴藏了无穷商机。

表2 2012年十大房企城市布局

1.新型城镇化过程中，华中地区商业发展空间大

从宏观经济发展态势来看，2012年以来社会消费品零售总额增速总体呈放缓趋势，2012年较2011年增长率下降2.8%，但仍维持在双位数(2012年增长率为14.3%)的水平，说明全国商业发展状态良好。另外，华中地区人均可支配收入逐年增高，郑州、武汉和长沙地区2012年的涨薪幅度均超过12.5%，预计2013年涨薪幅度仍然会在12%以上。因此，华中地区零售、服务、休闲娱乐等业态发展空间巨大。除此之外，相比于沿海的东部和南部地区，汉江、赣江、湘江等长江支流广泛分布在华中地区，为东部产业转移提供了肥沃的土壤。产业的迁移必定带动人才和资金的流动，从而带动华中地区的城镇化的快速发展。

2.华中地区省会城市的商业地产市场——以长沙、武汉为例

长沙：目前，长沙市区拥有20多座功能齐全，购物环境良好的现代商贸大厦，10多个大型批发交易市场，市中心超高层和城市综合体等大型商业体正在筹建中，全是形成综合市场和专业市场相结合，大小零售网店相结合的多中心商业网络体系。另外，在城镇化过程中，长沙着力打造长沙市一小时经济圈，以长沙为核心、株潭一体化，推动城市边缘地带商业空间的扩张。因此，预计未来几年内，郊区中等规模以上的商业将有所发展，并且市中心的商圈逐步向外围扩张。未来，长沙的商业地产将转向郊区发展。

武汉：目前，武汉拥有多个具有一定规模的成熟商圈，并且轨道网络系统的修建和完善令武汉“1小时生活圈”的设想得以实现。另外，武汉政府十二五规划中提及到“引导旧城居民向新城疏解”，政府加大力度投入新区规划，将催生新兴商圈，为开发商进入武汉或开拓新物业版图提供便利。

图1 2012-2016年武汉各大商圈商业地产供应面积

3.华中地区商业地产开发面临的三大问题

问题一：华中地区二三线城市多数购物中心结构同质化严重，几乎无一例外地复制“购物中心+商业街+酒店+写字楼+公寓”模式，商业创新性面临着极大挑战。招商定位都集中在普通消费群层，但消费内容并没有详细的分区。

问题二：2009年起至今，华中地区楼市进入商业综合体的开发热潮。以后以年均10个左右的速度推向市场，并且仓促开发。不少商业综合体从拿地到最后投入运营，只花两年时间，但这样一个在两年之内设计好又盖好的商业项目，除了质量难以保证之外，商业地产的运营也存在各种问题。

问题三：华中地区大部分综合体的开发商都是由以往纯住宅开发商转过来的，而这些商业开发商强调现金流快速周转。而成功运作一个商业项目，除了前期规划定位符合实际消费需求外，更重要在于后期招商地位和人气的培养。因此，华中地区的商业地产在专业性方面有所欠缺。

4.冷思考华中商业地产之路

近年来，华中地区二线城市的商业地产的发展正追随一线城市的步伐，商业发展度逐年提高，商业地产市场呈现井喷式开发之势。然而，商业地产在飞速发展的同时变化也是惊人的，在这种情况下更需要冷思考华中地区商业地产的发展之路。

在房地产投资热潮下，冷思考华中地区商业地产的发展之路，新华·卓尔指数研究院研究员李静认为这条发展之路应该是“一个核心+一个保障+三点支撑+五种关系”。其中，商业地产自身的特色是项目成功的核心，品牌价值是项目成功的保障。合理配置自持和销售物业的关系，注重资源整合以及运营机制和商业开发团队建设是商业地产持续性发展的三点支撑。同时，平衡好开发商、业主、合作商家、顾客、政府五方之间的关系，为消费者提供优质的生活方式。