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请问万科集团养老项目和住房项目的获利对比是怎样的呢?

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2021年04月10日提问
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    周婕 周婕 的回答 2021-04-14 10:18

    感谢您的提问,

          2018年7月,万科表示不做‘养老地产’,而是注重养老服务。以“服务”为出发点,万科开始了对养老业务的探索。早期万科涉足养老业务主要是各城市公司的自发行为,集团统筹尚未形成。因此,在实际操作层面上,三大产品线对应的品牌并非一只,而是各城市公司根据各地养老业务发展情况,在三条核心产品线基础上,推出不同对应品牌。针对目标消费群体,万科在全国的各个分公司都推出了相应的养老服务产品,由布局多个城市的养老专业团队根据当地情况运营。

    例如:北京万科已探索出三大类产品系,分别是属于城市养老机构(机构型)的怡园;属于综合养老社区(持续照料型退休社区)的随园;属于社区养老中心(嵌入型)的嘉园。还有杭州万科则围绕“随园”品牌,推出了居家养老社区随园嘉树、随园护理院、随园智慧坊和随园之家;作为养老服务生态链的共同组成部分,四大产品相互依托、打通客群,主要的盈利模式靠收取服务费用和租金。

    根据万科的情况,主要对比一下几点

    1.营业收入情况:

    2020年万科集团的全年营收达到l4191.12亿元,其中房地产开发及相关资产经营业务的营收达到4004.49亿元,占比高达95.55%。其他项目的营收占比不到5%,反映出,万科的养老项目的占比较小,且年报中并未披露具体的养老项目的收益情况。

    2、发展情况:

    养老项目:

    2009年,杭州万科“随园嘉树”项目立项,这是万科养老迈出第一步。但是养老项目有三大困难:

    高段位的资源整合能力:养老住宅非常考验地产企业在医疗、保健、娱乐等针对老年人需求的资源的整合能力。

    雄厚的资金实力:由于养老住宅的资金投入巨大,而回收期相对较长,地产企业是否能够获取长期合理成本资金的能力非常关键。

    优异的运营管理能力:长期项目运营和管理的能力是对地产企业的严峻考验。

    尽管万科的养老项目发展已经历了数十年,但是仍然处于初期的发展阶段,对于养老项目的“内容”,即服务方面仍然需要摸索前进,前期养老项目的资金投入会对项目的获利造成影响。

    住房项目:

    然而万科在房地产项目已经有了多年的经验,从住房到物业管理,万科有了自己一套成熟的产业链。2020年,万科的地产开发毛利率高达32%左右,是业内排名前列的企业。

    总结:

    预计万科集团养老项目的获利在近5年年内都会低于住房项目,主要原因是养老项目的发展处于初级阶段,发展的项目数量较少,仍然需要大量的资金和时间的投入,持续对养老市场进行摸索。长期来看,随着我国老龄化程度的加深,养老项目的获利能力将逐渐凸显。

    更多本行业研究分析详见前瞻产业研究院《中国养老地产行业发展前景与投资机会分析报告》,同时前瞻产业研究院提供产业大数据、产业规划、产业申报、产业园区规划、产业招商引资等解决方案。

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