央行降低房贷首付比例 房地产业掘金二线城市有望

 2016年2月3日央行下发通知：在不实施"限购"的城市，居民家庭首次购买普通住房商业性个人住房贷款原则上最低首付款比例为25%，可下浮5个百分点；对拥有1套住房且购房贷款未结清的居民家庭，再次申请商业性住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。

前瞻认为，这项政策总的来说就是利好二线城市，首付降低将会放大购房需求，将会导致销售量增加和房价上涨。

1、二线城市推出土地规模

根据前瞻产业研究院发布的《2016-2021年中国土地开发行业深度调研与投资战略规划分析报告》：2015年17个二线城市合计推出土地面积24891.97万平方米，成交土地面积为20603.53万平方米。

图表1：2010-2015年17个二线城市土地供应面积总量增加变化（单位：万平方米，%）

 资料来源：前瞻产业研究院整理

图表2：2010-2015年17个二三线城市土地成交土地建设用地面积增减变化（单位：万平方米，%）

 资料来源：前瞻产业研究院整理

从以上二线城市土地供应和成交面积来看，近年来二线城市土地成交均小于供应面积，因此土地库存较大，房地产供应有保障。

2、政策影响

前瞻认为，此次央行下调房贷首付比例，对房地产商来说是掘金二线城市的最好时机了。主要基于以下几点：

（1）三四线城市购房需求不足

2014年12月召开的中央城市工作会议指出，2016年经济社会发展五大任务之一就是化解房地产库存。鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格。业内有声音认为，这预示着我国城市工作将迎来重大变化，也将对楼市和房企的命运产生重大影响，去库存成为目前政府对房地产市场最关心的事情。随后，三四线城市积极行动起来，纷纷推出购房补贴、鼓励进城农民购房的政策。以安徽芜湖为例，该市去年底已出台刺激房地产市场发展的措施，市民在市区购买新建商品住房签订购房合同并备案的，凡应交4%契税的购房者，在缴纳契税后由市财政部门给予应缴契税50%的补助。

那么这些三四线城市究竟库存多严重呢?以芜湖为例，当地房地产市场严重供过于求。当地的大巴车、市场步行街，甚至出租车都被楼盘广告霸占。出门打车，你只需要报出楼盘名称，出租车师傅可以很快分辨出具体位置。芜湖当地的开发商包括万科、恒大、世茂等都陷入楼盘滞销困境，而宝能地产直接将自己在芜湖拍下的土地退出。从2013年开始大部分开发商都退出三四线城市，而重新回到了一二线城市，主要还是三四线城市的人口基本没有新增，因此也没有购房需求。

（2）一线城市供地压力大

如深圳土地供应严重不足，存量宅地消化时间为0.5年，未来供地压力较大。北京：土地供不应求，人口持续增加，未来需求依然充足，土地供应不够充足，住宅销售面积大于住宅用地成交面积，存量宅地消化时间为2.28年。

（3）二线城市买房压力小

根据相关部门公布的房奴幸福指数，2015年哪里的房奴最幸福？这要根据各城市的房价和房贷利率决定。房价决定了你买房的固定成本，也就是首付和贷款本金；房贷利率决定了你买房的浮动成本，也就是月供利息。当然，各地人均收入不同，所以还贷压力也有不同。

如何测量房奴幸福指数呢？"月薪覆盖月供的倍数"可以代表幸福指数。因为，月薪覆盖月供倍数越高，房奴压力就越小。还贷压力越小，房奴自然就更幸福。2015年的人均住房面积是34是平方米，假设每人购买当地34平方米的面积计算房贷。

图表3：2015年房奴幸福指数排名

 资料来源：前瞻产业研究院整理

第一名长沙，平均月薪5576元，每平米房价6356元，34平米月供788元。长沙是融360金融搜索平台调查的35个大中城市里月供唯一低于800元的城市，这里的房奴最幸福！2014年末常住人口731.2万人，第六次人口普查后年均增长0.64%，外来人口更是年均增长4.9%，房价有很强的上涨潜力。

综上所述，由于三四线城市购房需求不大；一线城市供地压力大；二线城市人群购房压力不大，土地库存较多，因此央行降低房贷首付比例，房地产商掘金二线城市的机会到了！