央行及银监会发布的通知落地 房地产市场成交量有望回升

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一、 针对过紧的楼市政策，央行及银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》

我国政府对楼市市场的看法是典型的凯恩斯主义者。认为政府对房地产市场进行干预能够更好的纠正市场自由运行的偏差及不合意的地方。而且我国政府针对楼市频频出台政策也已经证明了这点。在楼市成交量及价格持续走低时，发布政策支持房地产市场的发展，以防止市场持续低迷对宏观经济造成不良影响。在房地产市场持续高涨或者过热时，发布从紧的楼市政策，以防止过热的楼市占据大量的社会资源，减少宏观经济运行的风险。

前瞻产业研究院发布的《2015-2020年中国房地产行业商业模式创新设计与投资前景预测分析报告》显示，与2013年我国商品房成交面积同比均为正值且全年同比增长率在10%以上相比，2014年以来，我国商品房成交量持续走低，同比增长率均为负值。

图表1：2013-2014年8月我国商品房销售面积增长率情况（单位：%）

资料来源：前瞻产业研究院整理

针对我国2014年以来，房地产市场的走势，2014年9月30日，央行及银监会发布了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，各大银行接到通知后，陆陆续续的开始执行新政。《通知》针对我国目前的楼市状况，意在纠正之前的从紧的楼市政策。

二、《通知》三大特点分析

1、对首套房的定义进行了修订。放款了对首套房的限制。购房者只要还清了之前的房贷，那么不论名下有多少套住房，再购房贷款的话，均算是首套房，可以获得首套住房贷款的利率支持及30%的低首付。对首套房的定义修改后，符合首套房的购房者数量大幅度增加，增加了市场购买方的数量。

2、非本地居民的也可以购房。银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。对非本地居民发放贷款能够刺激房地产市场的需求。

3、规定了最低贷款利率为基准利率的7折。对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。《通知》规定了首套房贷款利率的下限。然而根据目前银行的经营状况，银行更偏向将贷款投向消费领域。随着房地产市场的风险的增大，银行放贷利率的降低，使得银行房地产贷款业务收益率偏低，前瞻产业研究院预测，银行实行0.7倍基准利率的可能性较小，利率在0.9倍基准利率的可能性较大。

三、2014年第四季度，商品房成交量有望回升

在我国，房地产价格较髙，对于大多数的工薪购房者来说，一次性付款购买商品房的压力很大，因而不得不按揭买房。这就使购房者与利率之间建立了紧密的联系。利率的上升或下降将会直接影响购房者的月还款额，在成本效应的影响下，会使一部分购房者进入或退出房地产市场，引起房地产需求的变化。利率上升，月按揭还款额上升，购房总成本增加，对房地产需求下降。利率下降，月按揭还款额下降，购房总成本下降，对房地产市场需求上升。

图表2：刚性需求市场中利率对房地产需求的影响

资料来源：前瞻产业研究院整理

《通知》从两个方面影响房地产市场的需求，一个是购房者数量，另外一个是购房者购房成本。重新定义首套房及允许符合条件的非本地居民购房能够增加购房者的数量。对首套房的贷款利率支持，能够降低购房者的成本。从以上两个方面来，前瞻产业研究院预测2014年第四季度及2014年上半年，我国房地产市场成交量将会改变目前持续走低的趋势，成立量将会回升。