杭州楼盘一夜降数千元 房地产市场拐点浮现“坑死”信托

 2月19日晚，杭州某楼盘宣布降价，将平均价从17200元/平米降到了13800元/平米，直降3400元，降价幅度高达20%。此举直接触发了该楼盘老业主维权，2月21日下午，该楼盘老业主齐聚售楼处进行了一系列维权行动，业主一怒之下砸坏了楼盘沙盘。

这是继杭州某楼盘单价直降5000元后，另一起同期发生在杭州的楼盘大幅降价行动。而更有甚者，同期江苏常州一个名为"雅居乐星河湾"的楼盘也传来大幅降价的消息，其最低价仅相当于前期均价的4.5折左右。

与一二线城市火爆的土地市场相反，国内三四线城市房地产市场隐约已经出现了崩溃的迹象。近期，各地频频爆出开发商欠债"跑路"、"鬼城"等新闻，"积压""虚火""泡沫""崩盘"等不绝于耳，三四线城市房地产市场隐约出现了"拐点"。

2014年1月，全国100个典型城市中有37个城市的房价环比下跌，环比增加5个。而在房价下跌的城市中，有34个是三四线城市。三四线楼市整体销量也延续着2013年下半年以来的低迷态势。2014年1月，25个三线城市新建住宅成交量为11.22万套，连续3个月走低，创6个月新低，14个四线城市新建住宅成交仅1.63万套，创下11个月新低。

正当房地产市场风声鹤唳之际，信托行业兑付的洪峰则来势汹汹，尤其是在房地产领域。房地产市场浮现的"拐点"彻底将信托行业逼向了"绝路"。

根据前瞻产业研究院《2013-2017年中国信托行业市场前瞻与投资战略规划分析报告》显示，截至2013年，我国信托公司信托资产总规模为10.91万亿元，同比增长46.0%。其中，投向房地产领域的信托资金达到了10337.49亿元，占比为10.03%。考虑到在监管层收紧房地产贷款时，部分实际投向房地产的项目以工商企业类信托的名义发行，而投向工商企业领域的信托资金达到了29004.55亿元，占比28.14%。

2014年全年，预计将有9000亿元左右的集合信托到期，加之利息，兑付总额达到了1万亿元左右。而目前的信托行业兑付的风险敞口主要集中在房地产与平台信托领域，房地产、平台信托2014年到期规模预计将分别达到2500亿元和2300亿元，占2014年到期集合信托的比例分别为27%和25%。而工商企业类2014年到期规模2100亿元，占比23%。所以，房地产领域的信托兑付压力非常大，尤其是在三四线城市的信托项目。

而从目前来看，2014年需要兑付的信托项目很大一部分可能来自于三四线城市。自从2010年一二线城市限购之后，大量开发企业涌入三四线城市，引发了三四线城市房地产市场一轮大跃进式的狂飙。由于开发门槛比较低，大量的中小房地产企业涌入，在融资能力欠佳的情况下，很多中小房地产企业纷纷寻求信托融资，由此间接促进了信托行业资产规模狂飙直上。

如今，短期大量开发导致部分三四线城市供求关系恶化，大型开发企业纷纷"逃离"三四线城市，而很多中小开发商则深陷其中，很多信托项目面临着到期难以兑付的窘境。一般情况来说，面对汹涌而来的信托到期洪峰，借新还旧是坚守刚性兑付法则的信托公司最为娴熟的风险缓释手段。

但是，借新还旧的手法在当前经济下行、利率上行的不利外部环境下将面临严峻的挑战。而这仅仅是在房地产领域，实际上，在其他领域，信托行业的情况也不容乐观。

从商业银行的经营情况来看，截至2013年末，商业银行的不良贷款余额达到5921亿元，同比增长20.13%，不良贷款率1.00%，比年初上升0.05个百分点。这已是自2011年第四季度以来，不良贷款余额连续9个季度反弹，未来一段时期不良贷款规模可能还会继续攀升。商业银行尚且如此，作为风险承受程度更高的信托行业，面临的兑付危机可想而知。

坦率的说，房地产领域只是信托行业的冰山一角。在不健康的业务结构和"刚性兑付"的双重压力下，信托行业发展显得"异常脆弱"，一旦经济下行，很多信托公司将面临着巨大的兑付压力，事实上，很多兑付风险依然没有暴露，而且在不断集聚。

2013年，新增集合信托规模为13044亿元，而集合信托计划平均期限在2年左右，仅这一部分信托就意味着信托行业在2015年依然面临着非常大的兑付压力。因此，我们不禁要问：2014年信托行业能够挺过去吗？如果能，那么2015年呢？