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    葛倩 葛倩 的回答 2019-12-08 16:24

    您好,感谢您的关注与支持!

    一、城市更新发展前景

    1、城市化水平、人口、GDP发展满足城市更新前提

    城市化水平、人口、GDP增速是讨论城市更新的大前提。人口方面,自2016年开始,我国人口自然增长率直线下降,从2016年的5.86%下降至2018年的3.81%,预计2019-2020年,我国人口自然增长率仍然呈缓慢下降趋势,表明我国的人口红利已淡出。GDP增速方面,2019年经济增长继续下降,表明存量将是经济发展讨论的重点。城市化水平方面,从国际经验来看,城市的发展一般会经历起步发展阶段、提速成长阶段、鼎盛成熟阶段和缓慢发展四个阶段,提速成长阶段又分为一般成长和加速成长阶段。

    当城市化水平达到50%时,进入加速成长阶段;当达到70-80%时进入鼎盛成熟阶段,之后则进入缓慢发展阶段。截至到2018年,我国城镇化率为60%,而部分超大型城市(人口1000万以上)、特大城市(人口500-1000万)、部分I 型大城市(人口300万-500万)人口城镇化率已经超过80%或位于70-80%这个区间表明我国城市化水平处于加速成长阶段,部分城市处于成熟阶段。

    根据国务院发布的《人口发展规划2016-2030》,我国总体的城镇化率在2030 年的控制目标是70%。国家统计局数据显示, 2018年末珠三角平均城镇化率达85%居全国首位、长三角平均城镇化率为67.38%、京津冀为66%,历史经验表明,当国家人口城镇化率达到60%、80%的阶段,基本上人口聚集的城市就进入存量开发时代。这个阶段人口向城市聚集,城市的集约化、土地的集约化要求存量开发成为大势所趋。由此可见通过城市更新盘活存量土地资源实现可持续发展前景可期。

    图表1:2010-2020年我国城镇化率(单位:%)

    图表2:2010-2020年我国GDP增速(单位:%)

    图表3:2010-2020年我国人口自然增长率(单位:%)

    2、城市产业结构升级驱动城市更新

    城市产业结构升级进一步推动城市更新成为未来巨大风口。城市发展面临产业升级的新需求,逐步实施“退二进三”。据国家统计局数据显示,2010-2019年第三季度,我国三大产业中,第三产业GDP增长贡献率呈递增趋势,而第二产业第一产业贡献总体上呈下降趋势。自2015年起,第三产业GDP增长贡献率即超过第二产业贡献率,预计2019-2020年第三产业将继续蓬勃发展。

    以承载第三产业,需求不断增加的商业写字楼为例。随着城市规模扩大,大城市写字楼市场面临着结构调整。北京、上海等一线城市核心区域已不再准许兴建新的商办项目,故只能依靠存量市场。而写字楼集聚于核心地区,在互联网时代对开放融合的办公环境的要求下亟需改造更新。

    对投资商来说,旧建筑更新、存量提升、功能改善就是投资机遇;而对政府来说,能够对核心区域存量楼宇升级改造,改变其趋于老化的现状,最大限度挖掘区域价值,提升核心区域形象,吸引优质企业落户,提高政府税收。

    图表4:2010-2020年我国三大产业GDP增长贡献率(单位:%)

    3、政策支持助推城市更新

    2016-2019年,政府不断出台有关城市更新的政策,以支持完善城市更新政策空白,推动城市更新进程。2019年9月,广东省人民政府出台《关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》,旨在推进节约集约用地试点示范省建设。2019年2月,中共中央办公厅、国务院办公厅出台《粤港澳大湾区发展规划纲要》,指出要因地制宜推进城市更新,改造城中村、合并小型村,加强配套设施建设,改善城乡人居环境,表明国家对于城市更新的重视程度加强。

    图表5:2016-2019年我国主要的城市更新相关政策

    4、小结

    随着城市不断升级,城市更新已成为巨大的市场,城市更新从内容、模式、领域及涉及城市和参与企业不断发展变化,不断成为企业持续保值增效的手段。具体来看,城市更新主要区域为北上广深等一线和热点二线城市,更新对象为旧村、旧厂和旧城更新,更新模式为城中村改造、工改商住、工改工、工改居等,更新领域主要是商业改造、办公升级、住房租赁、产业园区、内容更新、公益项目等。

    二、哪些社会资本进军城市更新?

    1、城市更新迎来大风口,国有资本是重要推动力量

    在城市化发展、市场供需、政策风口等多重利好下,城市更新存量市场拉开帷幕。国有企业作为最重要的市场参与主体,进军城市更新具备以下优势。

    图表6:国企进军城市更新的优势

    2、房地产企业探索转型,城市更新成关注新领域

    房地产转型是房地产行业发展到“白银时代”的重要话题,旧模式下,房地产企业处于高杠杆、高负债和高周转,需要高价格支撑,如果没有不断上涨的高价格,三高运转的模式将难以持续。2008-2018年,我国商品房销售面积呈现波动上升的态势,伴随房地产市场受宏观经济影响,我国商品房销售市场承压。截至2018年,全国商品房销售面积为17.16亿平方米,增速再次下滑,降至1.33%。我国房地产开发投资呈缓慢上升趋势,增速呈先上升后下降再缓慢上升趋势。

    近年来我国城市化进程不断加快,人口持续地朝着都市圈或城市集群涌入,但不少城市却面临开发强度日趋饱和、土地资源日益稀缺的现状,盘活存量土地资源是必然出路。房地产正在从增量时代进入到存量时代,城市更新或将开启房地产空间增量新时代,成为城市可持续发展的重要抓手。据深圳市公共资源交易平台,截止2019年3月31日,深圳市共发布城市更新公告共13个批次,合计立项更新项目26个(拆除重建类更新项目23个,综合整治类更新项目3个),总拆除重建用地面积约206.1万㎡。

    目前,房企通过独立运作、收并购和合作三种方式参与城市更新。如佳兆业主要通过独立运作,成立专业公司,强化城市更新的品牌内涵;中南、旭辉等主要以收并购为主,如中南建设出让深圳草埔旧改项目47%股权,旭辉集团和龙光地产通过收并购获得城市更新项目;碧桂园等主要以合作形式参与,如碧桂园、美的地产分别与顺控集团成立城市更新平台;奥园与恒基地产则在资源和产品上通过良好的优势互补进行合作。

    图表7:2008-2019年我国商品房销售面积及同比增速(单位:万平方米,%)

    图表8:2008-2019年我国房地产开发投资及同比增速(单位:亿元,%)

    3、融资需求使金融机构顺势进军城市更新

    随着房地产行业从开发时代转向存量时代,城市更新已经具备了几十万亿的市场规模潜力。但是,相较于住宅开发市场,存量市场产业链条和投资周期较长,探索与之相匹配的金融手段变得更加重要。诸如黑石集团、高和资本、汇中财富、华融融德、中信资本、中信金石等金融机构也纷纷进军城市更新领域。

    城市更新基金作为以资本推动城市发展的重要载体,围绕土地整备和物业活化两大方向,创新城市更新融资新模式,打造“基金+土地+运营”的创新城市更新模式。例如高和资本通过国内首单城市更新类房地产信托投资基金实现完整退出;汇中财富提前重点关注重庆、深圳等地城市更新业务;泰康资产的年度投资计划明确将城市更新纳入其中。

    4、轻资产运营公司创新城市更新模式

    除此之外进军城市更新的社会资本还包括一些轻资产的运营公司,例如新办公品类里面的联合办公、联合公寓等。如聚焦于改造低坪效空间的联合办公企业梦想加空间、优客工场、氪空间等,还有如翌成、德必、乐乎公寓、皇家驿站等。2019中国城市更新论坛中,梦想加空间凭借在城市更新上积极的探索与成功实践,获得“2019城市更新金钥匙奖”。梦想加空间作为联合办公行业中的杰出代表,正通过科技和全新的“办公场景”产品,为城市更新贡献力量。长租公寓轻资产企业,城市租赁行业第三方运营领军品牌乐乎公寓同样斩获斩获“2019城市更新金钥匙奖”。

    图表9:进军城市更新的社会资本

    三、城市更新面临哪些困境及如何克服?

    1、城市更新项目先天的缺陷——缺乏制度保障

    缺乏制度保障是城市更新项目的先天缺陷。在城市更新行业发展的前期,由于制度上的不完善,操作上的不规范,监管上的松懈以及政商关系的不清明,导致后续产生了一系列的问题。钉子户一度成为“誓死力争的勇士”或“贪得无厌的自私者”这种偏激的代名词。不在制度上解决拆迁难的问题,便很难真正提高城市更新整体的实施进度。而通过立法来提供制度保障,其中又涉及法理支撑和立法权限问题,难度较高,时间较长。政府应该尽快推出配套措施,让城市更新有更多相应的法规和依据,提供制度保障。

    2、城市更新领域开发企业面临的两大痛点:搬迁补偿和行政审批

    城市更新本身具有公共利益的内在属性,保障公共利益的实现和公共产品的供应是政府的职能。当前,城市更新项目最大障碍是无法与少数人达成搬补协议的问题,很多项目因为5%-10%的业主不同意而陷入僵局。政府面临的痛点主要是公共利益的落地和项目监管。

    城市更新的审批流程过于繁琐,项目审批周期过于冗长,项目审批效率较低。由于新旧体制交替和集体资产交易管制导致很多项目陷入停滞。对于政审批,政府有责任消除城市更新中制度性掣肘,减少制度规则执行过程中的人为因素,增强规则的可操作性和透明度,既要放权给区政府和街道办,更要放权于市场。

    对于搬迁补偿问题,第一、要充分考量利益分配问题,建立合理的利益分成机制,才能够最终推动城市更新进程。第二、开发企业需要时刻关注与城市更新、土地、产业、规划、集体资产监管等相关法规政策的出台以备做出相应变化举措。第三、半官方组织的成立可以为政府、开发企业、业主等多方搭建沟通平台,调动居民参与社区建设的积极性,通过居民自治自洽原则有利于解决矛盾。

    3、城市更新“三长问题”:产业链条长,资本要求,投资周期长

    城市更新内容是核心,现金流是根本。而城市更新产业链条长,资本要求长,投资周期长。深圳市合一城市更新集团发布的《2019年城市更新白皮书·城市更新十周年回顾与展望》显示,截至2018年底,深圳城市更新项目立项746个,已审批451个,取得实施主体191个,实施率约25.5%。立项项目多,但实施率较低,是深圳城市更新当前面临的严峻情况之一。城市更新的投资和开发,需要经过计划立项、专项规划审批,拆迁完成、确定实施主体,拆除建筑物、产权注销、补缴地价,签订土地出让合同,至此才完成深圳城市更新的一级开发,开始进入到建设、销售的二级开发。一个完整的城市更新项目平均周期约为5-8年。

    面对城市更新“三长”问题,企业要认识到城市更新不像传统的竞地开发靠快速周转实现企业目标,企业要把握住城市更新的机会,需要依靠企业内功,即长期持续经营的能力。例如5G到来后会有很多信息化城市的策略,企业需要按照适时调控方略,需要深刻认识任何一个城市更新,不能就项目论项目,就区块论区块,就局部论局部,要站在城市整体发展的战略格局去认知,同时要对资源进行精明的测算与核算。

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