房价和M2的“亲密”关系正在瓦解？

近年来，中国M2与GDP的高比值让货币超发的争论此起彼伏。2013年，中国广义货币供给（M2）为110.6万亿元，M2与GDP之比为1.95。而美国去年的M2约为65万亿元人民币，M2与GDP的比率是0.65，这个数字仅为中国的三分之一。很多专家指责中国央行有货币超发之嫌疑。

但奇怪的是，中国的物价却没有出现太大涨幅，很多时间CPI均在3%以下徘徊。那么超发的货币究竟去哪儿了呢？人们将目光聚焦在房地产身上，大家都认为消失的货币很大一部分进入了房地产市场，M2增长率与房价涨幅之间似乎具有高度相关性。

笔者梳理中国1990年~2013年的数据来看，房价的涨幅与M2增长率的相关性高达71％。这说明房价上涨是诱导货币流入房地产市场的最大动力。房价与M2涨幅的这种高度相关性在现实中也得以印证。

根据上海市房地产交易中心的数据，样本为2006年上海最贵的50个楼盘（3、4、5、6月这4个月间的成交记录），这些楼盘2014年价格/2006年价格平均值为2.81、中位值为2.79。

以此测算，从2006年至今的8年里，上海的房价以每年14％的速度上涨。而与之对应的是，在过去8年里，M2的年均增速为18％。上海房价增速占中国M2增速的比例为78％，两者具有高度的相关性。

可能很多人觉得奇怪，为什么M2的增长与房价的涨幅在中国会表现出高度的相关性而在国外没有？笔者认为，一方面是由于国外主要是消费型贷款占了很大比重，而中国的贷款大多流向房地产贷款和基建设施贷款，另一方面是国内的投资渠道狭窄，假如国内投资渠道多元化，这种相关性就会大大削弱。

尽管从过往的数据来看，房价的上涨与M2的增加有着高度的相关联性，但未来它们的关系却并不一定那么紧密，从各种趋来看，两者之间的关系正在日益疏远。因为M2增速每年都要控制在13%左右，这样经济才能更稳健的发展，而房价将受到很多因素的影响，即将出现趋势性拐点。所以房价和M2即将出现逐步“脱钩”的现象。那么打破M2与房价相关性最重要的变量应该是什么呢？

首先，中国人口结构的变化。随着老龄化加剧，住房刚需下降，二三线城市商品房库存增加，进而使房地产投资降温。更何况，目前城市居民的房产自有率已经达到90%，很多市民已拥有了多套住房，整体对住房的需求趋于饱和。而很多城市的商品房库存却需要很多年才能消化干净。

再者，随着三四线城市的户籍制度的改革，很多城市暗中取消了限购限贷政策，甚至出台购房就送户口的政策，来吸引消费者。但大家购房会根据工作地点和基础设施是否完善等因素而定，所以各地房价即使出现调整，也会呈现房价跌幅不均的现象，也就是说有的城市对外来人口具有吸引力，因有强大购买力的支撑，房价可能会跌得少一些，但有的城市同质化严重，对外来人口的吸引力相对偏少。

最后，政策因素对房价的影响也不容忽视。如未来房产税向全国各城市铺开、人民币升贬值都会影响资金的进出、银行政策对个贷利率的成本的升降，以及监管当局对银行流入房地产业的资金是否进行严格管控？都将决定房价调整的幅度。

如今中国的房地产市场已经进入了去泡沫化过程中，而过去的24年里，M2的增速都在20%以上，这不仅推向了房地产泡沫，更为国内物价稳定埋下了隐患。这就要求我们将原来的经济增长方式亟待转变，而未来M2的增速将会控制在13%左右，这与银行贷款飙升的2009年，M2的涨幅为28.4％，房价的涨幅竟然高达23.2％已相去甚远。显示出M2与高房价已经开始分道扬镳。

随着我国经济结构的转变，国内经济去房产化趋势已经形成，M2和房价二十多年的“亲密”关系，正在悄悄瓦解，将来各地房价将出现不同程度的调整，而M2增速会出于稳增长的需要,而始终稳定在一个适中的范围之内。应该这样讲，正是因为这些年来的房价不断上涨，带来明显的赚钱效应，才会使人们对信贷的需求激增，从而在很大程度上推高了M2的增速。