2018年房地产行业发展趋势分析 长租、物业是新业务热点

商品房交易面积与金额增势较猛

近年来，我国商品房交易面积与金额整体呈上升态势。除2008年、2014年出现短暂下滑，各年份均呈现较稳的增幅。据统计，2017年，我国商品房交易面积达169408万平方米，销售额达133701亿元。

图表1：截至2017年我国商品房销售面积与销售额（单位：万平方米，亿元）

资料来源：前瞻产业研究院整理

各地商品房销售额贡献率有所波动，三四线城市成大房产商布局重点

据相关调查，近十年来，一线城市商品房销售额贡献率由20%降至不足10%，核心原因在于，土地开发强度接近极值、价格飙升脱离购买力，导致需求或大量外溢至周边，或被价格层次更鲜明的存量房市场替代；三大城市群（除一线）贡献率上升近10个百分点，已成为拉动成交规模增长的核心引擎；非三大城市群的二线城市贡献率稳定在四分之一，发挥重要的维稳作用。

图表2：2008-2017年各地区商品房销售额贡献率（单位：%）

资料来源：前瞻产业研究院整理

在2017年商品房销售额TOP40房地产企业中，各线城市的土地成交情况不一。从成交量来看，一线城市的成交规划建筑面积同比增长42.0%，远低于全国一线城市成交量的增长速度94.5%；二线城市的成交量同比下降7.5%，低于全国二线城市的成交量同比8.7%；而三四线城市的成交量同比增长77.5%，是全国三四线成交量增速的4倍。由此，2017年全国主要的房地产企业将布局重点放在了三四线城市，其次是二线城市。

从成交价格来看，一、二线城市成交楼面价同比下跌，而三四线城市同比增长达48.4%；三四线城市的溢价率也最高，达67.3%，土地成交符合量价齐升的规律。房地产市场经过2016年的快速增长后，热点一、二线城市的土地拍卖政策相继出台，土地市场受到了严格的控制，所以2017年，三四线成为知名房地产企业重点布局的城市，从而推升量价齐升。

图表3：2017年Top40房地产企业在各线城市商品房经营情况（单位：万㎡，亿元，元/㎡，%）

资料来源：前瞻产业研究院整理

房企探索新业务布局，长租、物业成热点

随着房产市场进入存量时代，开发商销售业绩必然遭遇增长瓶颈，发展模式亦会随之而变。品牌房企在北京、上海、深圳、厦门等地已开始转变发展策略，主要有两大方向：其一是外拓周边市场，如厦门万科外拓石狮、漳州、晋江等，上海保利外拓江阴、常熟、张家港、南通、西塘等；其二是叠加延伸服务及拓展地产子领域新业务，如万科家装—万链/美好家、长租公寓-泊寓、物流地产-万纬等，保利社区超市-若比邻、社区教育-和乐会、健康养老-和熹会、二手经纪-保利爱家等，碧桂园家装-橙家、长租公寓-碧家、产业小镇等。

图表4：三大房地产企业新业务布局简况

资料来源：前瞻产业研究院整理

未来运营是发展核心，运营细分子领域呈多样化特征，各个方向都具备需求规模空间。以长租公寓和城市更新为例，长租公寓作为最适宜品牌化、规模化的租赁细分子市场，其定位及租金水平决定主要客群为中高端人才、大学毕业生及商务人群。当前长租公寓正处风口，房企、资本方纷纷介入，房源、客源的争夺将更加激烈。目前多数公寓运营仍处前期投入阶段，长期持续性发展仍有待品牌传播、规模集聚和金融端的进一步支持。

当前，核心城市纷纷从“大拆大建”进入“城市更新”新阶段，对城市功能重新定位优化、存量资产改造升级的需求旺盛，如北京核心商务区办公空间紧俏，而购物中心线上电商冲击、经营难度、空置率提升，核心地段涌现出较多高品质商改办、酒店改办公等优秀案例。挖掘城市中级差物业，通过重新定位—合理改造—再运营，实现功能的升级优化、提升物业价值，存在大量的潜在机会点。

图表5：新业务布局中城市更新关键要素

资料来源：前瞻产业研究院整理

以上数据来自前瞻产业研究院发布的《2018-2023年中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》。