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    邓斯扬 邓斯扬 的回答 2019-12-11 09:36

    您好,

    本篇回答将从当前国内房地产企业的主要融资渠道和如何找到靠谱的融资渠道两点来解答您的问题:

    国内房地产企业的主要融资渠道

    目前,国内房地产企业融资渠道一般可分为海外融资、国内证券市场、应付款融资、非标融资、银行贷款、个人住房金融市场几类,其按融资数额所占比重如下表所示:

    图表1 2018年全国房地产企业融资渠道(单位:%)

    当前我国房地产企业的内资占据90%以上份额,外资不断逃离,比重进一步下降。近年来我国房地产企业实现了跨区域跨省市的布局,目前在我国的房地产行业,内资企业占据绝对优势,三资企业的企业数量持续减少,特别是在三限政策出台之后,外资不断逃离中国的房地产市场,我国房地产行业利用外资的比例也在不断下降。

    如何找到靠谱的融资渠道

    至于如何找到靠谱的融资渠道,主要有三点需要注意:

    第一个是政策风向,自2018年以来,私募基金备案越来越严格,银行、信托、私募基金等融资渠道都开始严监管,要对具体的融资政策进行了解,对基本的政策风向进行判断。

    第二个是融资平台的背景,是否是地方政府批准成立的,遵守相关法律法规、政策规定开展综合性金融资产交易服务的平台,以及其股东是否具有一定的实力背景。

    第三个是融资平台的监管人与监管措施,主要判断监管层对融资平台的风险管控的重视和细化程度,监管措施是否到位,是否存在监管漏洞等等。

    以金交所房地产定融产品为例,其是合法的金融资产交易平台股东背景较强,目前全国已开设67家,省级政府金融办是金交所第一监管人,证监会负责协同监管,同时房地产定融产品风控措施全面,可以初步判断为一个靠谱的融资渠道。

    关于房地产融资,更详细的情况可以查看《2019-2024年中国房地产金融行业深度调研与投资战略规划分析报告》,祝您成功。

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    李明俊 李明俊 的回答 2019-12-11 18:11

    房地产融资发展历程

    2006年以来,中国房地产融资经历了五个发展阶段:

    ——股权融资阶段(2006-2009年)

    该阶段是房地产企业的第一轮股权融资热潮,适值股市处于牛市,房地产行业快速发展,较高的行业景气度和较好的股票市场行业推动房地产企业通过IPO和定增获得低成本资金。2006年,房地产IPO企业数量为3家,募集金额为60亿元,创历史新高。

    ——非标兴起阶段(2010-2013年)

    2010年,为遏制房价过快上涨,国务出台《国十一条》,此外,证监会要求房地产企业在IPO或定增时出具国土资源部意见,相当于叫停了股权融资。

    股权融资渠道受限背景下,房地产企业转向非标渠道获取资金。非标债务融资工具包括:信贷资产、信托贷款、委托债权、承兑汇票、应收账款等。按渠道划分,银行主要通过信托公司、保险公司、证券公司和基金公司进行标的投资。

    非标的资产投资可以同时满足企业融资和金融机构投资的需求,且具有规避监管、流程快、结构灵活等优点。2013年,全年新增社会融资规模中,非标占比达到30%,其底层资产大多对接基建和房地产。

    ——定增、公司债阶段(2014-2016年)

    2014年,随着经济增长,房地产再融资放开,加上A股迎来牛市,上市企业通过发行定增获取融资规模陡增。

    此外,2015年证监会发行《公司债发行与交易管理办法》,公司债发行主体范围扩大,债券融资市场对房地产企业开放。房地产企业发债的主要渠道为:短期融资券、中期票据、企业债和公司债等。2016年,房地产企业债券发行数量为977只,同比增长121.5%;发行规模为10563亿元,同比增长72.4%。

    图表1:2013-2016年中国房地产企业债券发行数量及规模(单位:亿元,只)

    ——海外债井喷阶段(2016-2019年上半年)

    2015年9月,发改委发布了《国家发展改革委关于推进企业发行外债备案登记管理改革的通知》,放松了企业境外发债的条件。2016年10月,沪、深交易所发布《关于房地产公司债券的分类监管方案》,规定公司债募集资金不得用于购置土地。在国内融资渠道逐步收紧背景下,房企境外发债的积极性显著提升。

    2017年,中国房企海外债发行规模为460亿美元,同比增长了4倍;2018年,中国房企海外债发行规模达到540亿美元,2019年上半海外债发行规模达到455亿美元,几乎达到2017年全年水平。

    图表2:2012-2019年中国房地产企业海外债发行规模(单位:亿美元)

    ——再融资业务全面收紧阶段(2019年下半年~)

    2019年6月份开始,地产行业再融资业务几乎全面收紧,无论是信贷、境外债还是非标融资等。

    2019年7月6日,中国银保监会针对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司进行约谈警示;

    2019年7月10日,中国银保监会针对部分房地产贷款较多,增速较快的银行进行窗口指导,要求控制房地产贷款额度;

    2019年7月12日,国家发改委发布《关于房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》,提出房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

    受此影响,2019年下半年,房地产企业发债规模持续下滑,2019年10月,房企发债规模为225亿元,环比下降51%;房地产资金信托余额也出现多年来的首次下滑,2019年第三季度,房地产资金信托余额为27812亿元,环比下降5%。

    图表3:2019年下半年主要房地产融资调控政策动向

    图表4:2019年1-10月房地产企业发债规模(单位:亿元)

    图表5:2016年-2019年房地产资金信托余额(季度)(单位:亿元)

    房地产融资渠道

    经过多年发展,中国房地产已经形成了近50细项的融资体系。包括了银行贷款、非标融资、股权融资(IPO、增发等)、债权融资(公司债、企业债、私募债、中票等)、供应链金融、销售回款等。

    从各渠道融资申请难以程度来看,目前,短期融资、中期票据、定向工具、ABS发行难度较低;房地产开发贷、海外债、公司债、非标融资发行难度较大;IPO、定向增发已经基本停止。

    图表6:房地产企业融资渠道

    图表7:2019年房企各融资渠道申请难易程度及发行成本(单位:%)

    海外债为房企主要债权融资方式

    根据乐居财经推出《2019房企融资利率榜》数据(统计范围包括公司债、海外债、中期票据、短期融资券),截至2019年7月16日,房企融资总量约为4388.4亿元,平均融资利率为6.9%,共发行债券226只。

    从发行规模来看,海外债发行金额2674亿元,占60.9%,公司债发行金额为1284.4亿元,占29.3%。

    从发行利率来看,海外债发行利率最高,平均利率近9%,几乎是短期融资券利率的两倍。此外,部分海外债券利率突破了15%。

    尽管海外债券融资成本高昂,在国内融资受限情况下,房企依然需要依赖海外发债维持资金周转。

    2019年下半年,随着海外发债受限,房企资金周转将面临更大压力。近年来房企资产负债率连续上涨,部分房企需要变卖资产,降低杠杆,维持正常运营。

    图表8:2019年1-7月房企融资结构(单位:亿元,%)

    图表9:2019年1-7月房企债权融资渠道融资成本对比(单位:%)

    图表10:2015-2019年主要房企负债率(单位:%)

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