图解小产权房之一：什么是小产权房

小产权房是指没有缴纳过土地出让金，没有真正产权的房子。它没有土地使用证，没有预售许可证，其购买合同也没有在国土房管局备案。

在深圳，大多数的小产权房都仅仅是有购买合同并经由律师“公证”。事实上，这种公证并没有真正的法律效应，不能得到国家的认可。物权法第9条、第14条分别规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”

小产权房属于不动产中的房产范畴，小产权房及其占用范围内的土地使用权进行转让，只有经依法登记，才发生物权变更、转让的法律效力;未经依法登记，是不发生物权变更、转让的法律效力的。而根据法律的规定，有权进行不动产物权登记的部门为政府相关部门，律师事务所是律师的执业机构，并不属于政府任何部门，不能代表一级政府部门行使物权登记的职能。因此，律师见证并不能使小产权房产生转让登记般的法律效果。