长租公寓行业的产业链和运营体系分析

 一、长租公寓行业的产业链分析

(一)长租公寓行业的产业链介绍

长租公寓行业主要包含三大主体。一是服务提供商，主要包含装修家电、维修保洁、生活服务、保险及银行等。二是公寓运营商，主要是长租公寓企业。三是房产相关者，主要是开发商、业主、房产中介以及租客等。

图表1：长租公寓行业产业链体系

资料来源：前瞻产业研究院整理

(二)长租公寓行业的产业链整合

从属性上来说，长租公寓行业的自身属性(B2C)与传统二房东(C2C)有明显的差别。第一，公寓企业有较强的品牌力量，有较高的溢价能力，较好的降低房东和租客的违约率。第二，公寓企业在人才培养、再加工能力、房源维护、供应链管理、系统管理上有较深入的理解和管控。第三，优质的公寓企业能有效周转现金流，并在拿房上更为强烈，而传统二房东为考虑项目收益，难以突破区域包租的方式，拿房上多考虑高额价差。第四，公寓企业未来能在租客社交，金融合作，本地服务商合作上有较大机会，在产业链和供应链体系上更加深入。随着公寓企业的爆发和行业的火热，越来越多的行业进入者也和二房东之间发生了争夺房源的激烈竞争，未来随着资本推动、行业环境改善、供应链体系成熟的条件下，公寓企业将逐渐占优。从长远来看，在产业链纵向上，开发商在已有物业服务、产品开发等基础上有直接进入长租公寓行业的实力和动力。横向上，目前存在竞争关系的长租公寓企业和房产中介有逐渐整合的趋势。

二、长租公寓企业的运营体系分析

(一)长租公寓企业的运营体系介绍

长租公寓企业运营体系主要包括四大主要环节。第一环节是收集房源，配备领导团队和收房团队，对房源系统评估，完成签约入库。第二环节是设计装修环节，配备设计、采购、配置团队，完成房源评估、房屋装修。第三环节是房屋出租，配备出房团队，完成出租业务，日常交租等工作。第四环节是租后服务，配备服务团队，为租户提供高质量服务。

图表2：长租公寓企业运营体系

资料来源：前瞻产业研究院整理

(二)长租公寓企业的运营体系管理策略

1、房源选择策略

前瞻产业研究院《中国互联网+长租公寓商业模式创新与投资战略规划分析报告》指出：公寓行业发展模式和房产中介类似，因为其不动产特性，呈现出区域性强的特点。长租公寓由于其本地化的服务特性，管理半径有限，市场较为分散。目前，白领公寓主要集中在一线城市如北京、上海、广州、深圳，以及发达的二线城市如成都、武汉，杭州，这些城市流动人口多，租房需求旺盛，房屋供给充裕，给长租公寓培育了很好的土壤。在房源选择上要集中在流动人口较大的城市。另外，基于房源成本考虑，旧房改造一直是长租公寓中很常见的一种房屋升值的方法，在北上广深都有一些大型的品牌公寓是收纳政府或者常见的老楼进行二次改造升级出租，在降低社会资源浪费的同时，还极大的促进了旧房改造的效率。目前全国几十个一二线城市中，有相当多因为规划或者行政决策控制下来得优良房源还又待二次开发和运营，这为长租公寓企业提供了成本较低的房源。

2、房屋装修策略

目前，90后开始有稳定的租房需求，而90后人在优越的条件下长大，是不能接受现在市场上的很差的居住体验的。那么，到了更追求生活品质的95后25岁时，也就是2020年之后，这个需求会更加强烈。鉴于消费升级大背景和年轻一代的消费需求，具有更好的居住体验和性价比的房屋在出租市场上将会越来越抢手，长租公寓企业在房屋装修上要兼顾质量和价格，在高性价比基础上提供优质住房。

3、房屋出租策略

要规范租房合同，租住双方关系平等化。租房在租客一直处于劣势的位置，首先是租客没有合同签订的主动权。如果租房进入合适的政策法规中，租客也从一定程度上会得到更多的保护。长租公寓的透明化，也会引入更多的社会力量进行行业监督和行业自律。同时，寻求实力强的合作伙伴，能够为客户提供优良的入住服务，提高租客的满意度。