2016年房地产“去库存”几大可能路径分析

在于过去的十多年中，房地产市场的利益失衡。地方政府、开发企业、投资投机的需求，共同拉动了房地产的快速开发和价格膨胀，由此导致中国房地产开发规模的急剧增加。如土地财政格局和追求GDP快速增长的利益诱惑，促使地方政府无止境地拍卖土地，激励开发企业在全国几乎所有的三四线城市也进行大规模的房地产开发;不断上涨的房地产价格既强化了这种无序开发行为，也诱使全社会的各种投资投机需求疯狂的追逐。

2015年房地产市场加速分化，北京等一线城市供小于求，房价持续领涨。部分二线及三四线城市市场恢复缓慢，滞销严重。开发企业之间，利润率普遍下调，大房企集中度进一步增加;中小房企则纷纷剥离地产业务谋划转型。

化解房地产库存是2016年经济社会发展的五大任务之一。如何推动房地产去库存?明年房地产去库存有四种路径。通过这四条路径化解房地产库存，将促使房地产行业集中度提高，房地产投资增速或在明年迎来拐点，但政策实施存在一定的风险和平衡难度。

路径一是通过新农民工市民化消化。政府明年将通过户籍改革加快农民工市民化进程，释放这部分新市民此前被人为抑制的需求，着力消化房地产库存。但农民工市民化等限制放开力度受到财政支出制约，政府可能采取分层次放开城市迁入限制，预计先从三四线城市入手。另外，政府还将通过财政补贴支持购买力较低的农民进城买房。“从效果上看，短期内政府支持农民工买房确实可以消耗商品房存量， 但大部分农民工缺乏支付和购房能力，这部分购买需求只是‘需要’而非有效需求，按揭买房存在一定的潜在风险。”

路径二是通过房地产企业购并消化。本次中央从房地产行业供给的角度进行调控， 鼓励房企降低房价和兼并重组，房地产行业集中度将加大，房地产企业营销策略将转变。若房价发生普遍性降价，则可能会影响潜在购买需求和投资需求，反而会影响房地产销售，因此房企主动普遍性下调房价的可能性并不大，但新市民增加较多的三四线城市房价可能出现调整，未来三四线城市可能出现量升价跌现象。

未来租赁市场的发展也对化解房地产库存有一定作用。非户籍人口扩大公租房租赁需求较大，未来机构投资者购买库存商品房后，可以成为租赁市场的房源提供者， 扩大租赁供给的同时也将推动房地产去库存。

路径三是通过取消限购来消化，更多城市限贷或限购政策待取消，特大城市二手房限制政策或放宽。李慧勇认为，北上广深的限购政策取消的可能性并不大，但大部分城市房地产限购和限贷的意义不大，因此，可以期待明年更多城市取消限购或限贷政策。对特大城市来说，目前二手房市场需求大于供给，明年对二手房市场的限制政策可能会调整，比如微调二手房个税优惠限制或限购等。

路径四是通过扩大政府购买消化。明年政府收购力度将加大。重点体现在打通商品房市场与棚改安置房、公租房和租赁市场，财政部已经鼓励地方运用PPP模式推进公共租赁住房投资建设。商品房与棚改房打通将体现在以货币化安置的方式进行，居民自主购买或政府购买存量商品房或一次性货币补偿，商品房与公租房的打通，体现在政府收购存量商品房，并尽量不再新建。

国家住房银行设立的条件已基本具备，只差顶层设计。住房银行的目的在于稳定房地产市场、增加住房消费需求，可以提供低利率资金，能够缓解中低收入者的购房压力。

前瞻产业研究院《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》指出：房地产投资仍处在下行的小周期，预计2015年房地产投资增速为1%。但随着去库存的加快，明年房地产投资将会出现底部回稳态势，预计明年房地产投资增速回升至6%或7%左右。具体来看，明年一二线城市在商品房销售回升的拉动下，房地产投资将跟进;三四线城市受库存压力大、商品房销售缓慢影响，房地产投资仍旧低迷。

房价走势主要受经济、产业和人口净流入三大因素影响。综合这三大因素看，明年房价两极分化走势较为明显。以北上广为代表的一线城市房价将出现一定幅度的上涨，原因在于，这类城市经济增长相对较好，产业发展相对较快，又有较大的人口净流入作为支撑，促使房价出现上涨;与一二线城市相比，三四线城市在经济、产业和人口净流入方面存在明显不足，再加上这些城市房地产库存较大，抑制了房价上涨。