当前中国房地产市场处于极度的风险之中

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20 易宪容 • 2015-09-18 10:58:28  来源:前瞻产业研究院 E6183G0

房地产商及地方政府还在幻想国内房地产市场“金九银十”正到来时,而且地方政府及房地产开发商为了这个房地产市场的“金九银十”的到来,不仅推出了一系列的房地产救市场政策,比如减息降准、让还清贷款的购买住房者可享受住房公积金第一套贷款优惠条件,及对公务员、教师购买住房者采取各种优惠条件等,而房地产商则准备许久推出更多的住房来迎接今年的房地产市场的“金九银十”到来。但现实的则给了他们一个始料未及的回应。

即今年的房地产的“金九”时期已经过半,数据显示,8月份的数个对房地产市场的优惠政策并没有让疲软的房地产市场走上“金九”之路。数据显示,9月份前两个星期,住房的成交量除了上海比8月份同期有小幅上涨,广州持平之外,北京与深圳大幅下滑了22.2%与23.4%。还有数据显示,9月1日到9月15日,北京房地产市场住房成交面积环比下降了14%,上海环比下降了18%,而广州与深圳环比分别下降了26%和22%。

当前中国房地产市场处于极度的风险之中

也就是说,从5月份以来表现为最好的国内一线城市的房地产市场,不仅没有出现房地产开发商与地方政府所希望的“金九”,反之一线城市的房地产市场的销售全面下降。如果说,国内一线城市的住房市场都守不住了,那么国内其他城市的房地产市场能出现的”金九“的景象吗?

其实,国内房地产市场为何出现这种情况,即使是一线城市,最为核心的问题还在于中国的房地产市场目前完全成了以投资为主导的市场(政府当前的房地产政策也是把这个市场当作投资者市场,让持有更多住房的人通过优惠条件进入市场)。作为一个住房投资市场,投资者进入当然是为了购买之后能够以更高的价格卖出。在这种情况下,住房投资者是否进入并不在于价格高低,不在于有多少优惠条件,而在于预期购买之后,有没有人来接手,如果没有人来接手,购买条件最好,他们无法以更高的价格卖出,住房投资者也是不愿意进入的。否则,进入之后购买的住房就会套到自己手上。而且住房与股票还不同,在预期逆转之后,会出现即使降价也是无人接手。所以,当前一线城市的住房投资者也是不愿意或不敢进入的市场。在房价顶在天花板的情况下,投资者当然明白这点。

国内一线城市的房地产市场都是如此,那么在二三四线城市情况更是会严重。有报道表明,继温州、鄂尔多斯、营口、海南等地的城市的房地产市场已经崩盘之后,国内三四线城市的房地产泡沫正在破灭。比如在四川省仅有80万人口的小县城长寿,目前有200栋高层建筑,每栋至少20层,容纳250套住宅。但是目前在这些住宅基本上很少停有汽车,这些楼房里基本上没有人居住。可以说,象这个的情况在全国各地遍布都是。尽管这些住宅已经卖出,但是也完全空置在购买住房者手上,他们既无法出租,也无法卖出。很多二三线城市的新城也是如此。一个又一个都成了“死城”。可以说,只要这些住房没有投资价值,中国这些城市的房地产泡沫肯定会破灭,这是谁也不可改变的事实。而且,当前政府的救市政策越多,这些城市的房地产泡沫的风险会越大。

最近,国人应该注意到了,澳门的房地产泡沫已经在破灭。要说澳门的土地稀缺性、澳门的国际化及面对中国的富人市场,比中国的哪一个城市都要好,但是它的赌业一出问题,房地产投资一转向,房价立即在短期内下跌了30%以上,而且这种下跌会没完没了。什么时候结束是不确定的。

所以,就当前中国的房地产市场来说,已经处于极度的风险中,无论是一线城市还是其他城市都是如此,住房投资者决不可以过去的经验来看,而是看未来中国房地产市场会发生什么,这样投资者才能做出正确的决策。

文中数据来源:前瞻产业研究院《2015-2020年中国房地产行业商业模式创新设计与投资前景预测分析报告》:http://bg.qianzhan.com/report/detail/11e8e38cc0904bc0.html

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