中国楼市真的能“梦回2009”吗？

习李政府执政以来，连续两年的政府工作报告，对房地产市场的表述都有新意。2014年的报告，近8年来首次没提房价。而今年的变化更大，不仅时隔6年后再次提出“支持居民自住和改善性住房需求”，还去掉了几乎每年都有的“抑制投机投资性需求”。

翻阅自2005年以来的历次政府工作报告涉及房地产部分，上次政府工作报告中不提抑制投机投资，并且鼓励住房消费，则要追溯到2009年。当年的楼市最终在政策的剌激之下迎来了大反弹，因此有媒体总结：今年的楼市政策是“梦回2009年”。

事实上，当前国内房地产形势的确堪忧，去年全国住房销售面积出现房改16年以来的第二次年度下跌，前一次是2008年。虽然去年11月底央行降息，力助40个重点城市12月成交量创出历史新高，但市场热度仅维持了1个月。进入2015年后，新房成交量迅速回落到去年救市前的平均水平。今年前2月的成交量甚至低于过去两年的同期水平。

而这次，政府工作报告中的措辞与2009年确有几分类似之处，再加上央行春节过后宣布今年的首次降息，市场对宽松货币预期有所加深。这都让很多人觉得现在似乎又回到了2009年，中国房地产泡沫不会破，作为拉动中国经济增长引擎之一的——房地产的春节即将到来。不过，笔者认为，当前的楼市已物是人非，与2009年炯然不同，投资者切忌将回光返照，当成现在是抄底楼市的大好时机。

首先，2008年底的金融危机，属于外部因素，当时国内楼市泡沫并不大(既使在上海，房价也只有1.2-1.5万/每方米)，再加上中央政府的“四万亿”投资、降息、减税等一系列政策的共同剌激之下，市场最终得以反弹，而且这种反弹一直持续到了2013年。

而现在房地产的衰退来源于内部，因为自1998年房改以来，房价一连涨了16年，自身有调整的需要。再加上本届政府立主于改革，通过改革红利的释放来拉动经济可持续增长，所以不可能再像2009年再样推行极度宽松的货币政策和财政政策。

其三，2009年各级政府力推房地产市场火爆，意在维系经济高速运行。而现在各级政府均降低了GDP增长预期，即使出台的一系列利好房地产政策，其意图也是要想去库存，让房地产泡沫软着陆。从全国宏观层面来看，占据全国新房销售面积30%的前40个重点城市销量已接近饱合，就算目前的存量住宅完全“去库存”也好几年。

更要命的是，多数二三线城市的新房人口增速落后于房地产成交额，房改房增值带来的隐形红利也在逐步消失。多数二三线城市的新房人均拥有量，已接近甚至超过一线城市水平，如果未来没有人口持续增长，住房需求将缺乏有效支撑。而作为一线城市来说，动辄数百万的房价，一旦投机投资者退出，自住型消费群体又无法接替，房价泡沫更有崩溃的可能。估计一线城市房价开始比较抗跌，但最终难逃回归理性价位的宿命。

最后，2009年时除了股市，就是房地产投资，民众投资的渠道相对现在少了很多。而现在互联网金融、信托、银行理财产品、海外置业让很多人有了更多的投资选择。人们大可不必动用巨额资金来谋取较高回报。随着投资渠道多样化、利率市场化，投资者完全可以用不多的资本投资，来获得相对不错的收益率。而鉴于房地产泡沫风险巨大，更多的资金分流到其他的理财市场，则是未来大的趋势。所以国内房价再不可能再有大涨的空间。

所以今年虽然政府工作报告为了确保整体经济的确定，将鼓励住房消费写了出来，而且各级地方政府也都给房地产调控松了绑，但是并不意味着2015年房价就会攀升。我们在政府工作报告的涉及房地产部分中可以看出中央的三大意图。

其一，对于库存较高的城市，地方政府可以通过购买存量房转为保障房，给低收入群体住房进行托底。主要措施包括今年提出的“实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房”。而去年提出的新型城镇化政策中的重要组成部分——城市棚户区改造，今年将继续增加110万套至580万套，这是通过拆迁来增加住房需求，减轻商品住宅需求下降的影响，同时也惠及了民生。

其二，中央政府在调低GDP增速，预期房地产投资下降大势所趋的情况下，增加铁路、水利等基础设施投资，这两项今年的投资目标高达1.6万亿人民币，比去年几乎翻倍。因为调整经济结构，无法一蹴而就，房地产投资增速放缓，制造业投资不振，那只能通过基建投资来拉动经济增长，不过同样是基建投资，中央也要力争通过PPP的形式引进民间资本投资，以便更好达到“简政放权”的效果。

其三，确保房地产“软着陆”。 在“稳中求进”的转换阶段，仍需确保整体经济的稳定，“稳定住房消费”的重要性无疑就凸现出来了。在本次工作报告中提出的六大消费引擎中，住房消费是唯一的实体商品，也是总量最大的消费。住房消费同时又能带动投资和上下游众多产业。所以确保房地产投资对于稳定经济增长，促进深化各项改革至关重要。

2015年政府工作报告中，之所以提出“鼓励住房消费”就是因为国内经济要稳增长，离不开房地产业，只有房地产业的稳定，国内经济结构转型才能有效进行。但这并不意味着，像2009年那样的房价大涨的情况会再次发生。虽然政府工作报告中颇有让人“梦回09”的味道，但是现在的楼市与2009年相比，早已物是人非。中国房地产的大调整期已经来临。