东部二三线城市楼市会不会崩盘？

昨日，社科院财经战略研究院、城市与竞争力研究中心在京发布2014年《中国住房发展（中期）报告》，中国住房市场短期下跌不可避免，普通商品住房价格将进入为期2-3年的调整期。尽管整体不会崩盘，但该报告的主编倪鹏飞认为，一些房价涨幅较高、前期开发量较大的东部二三线城市，“崩盘完全是有可能的。”

社科院的报告并非空穴来风，今年1月，70个大中城市中，房价环比下降的仅6个，到了6月，环比下降的城市已经增至55个，下跌面快速扩大，但跌幅仍很有限，仅有温州一个城市房价跌破上年同期价格。此外，全国住房成交量在今年上半年萎缩明显，今年上半年，中国商品住房销售面积和销售额分别同比下降7.8%和9.2%。

不过，也有专家认为，虽然国内楼市首次出现自发性调整，但中国东部二三线城市出现崩盘的可能性并不大：其一，随着二三线城市限购令的全面放开，城市改善型需求，以及大量外来人口的流入，将延缓房价下跌的进程。其二，单独两孩政策全面放开之后，全国满足单独两孩的家庭有2100万左右，根据生育意愿推算，未来的单独两孩政策下可能将新增1400万新生儿。所以单独两孩政策有利于房地产的稳健均衡发展。

而笔者认为，全国各城市的房地产泡沫程度不同，即使在东部二三线城市中也存在着较大差异。如果楼市成交持续阴跌，房价出现宽幅震荡，那我们就不能说这个城市的房地产出现崩盘。所谓的崩盘就是要房价持续长期下跌、开发商面临全面洗牌、土地财政衰退引发其他一系列金融危机。

首先，房价出现长期“量价齐跌”的现象。就像温州房价从2012年初的2万元/平方米，一直跌到现在的11000元/平方米，仍然有价无市，而且是连续近30个月的不断阴跌。如果未来东部二三线城市也出现了房价连续调整阴跌，那么我们可视为楼市出现崩盘。

笔者认为，房价是否出现长期“量价齐跌”主要取决于三个因素：一是该城市对外来人口大规模迁移的吸引力已经缺乏；二是当地改善住房条件的需求趋于饱合，并且房价已远高于民众的承受能力；三、银行对房地产类信贷收紧，使投资投机性需求出现衰退。而我国东部二三线城市正处于崩盘的前夜.

再者，开发商投资增速大幅放缓，房地产行业进行大洗牌。有很多开发商认为，目前楼市的调整只是黄金时代已经过去，但是白银时代仍然可期，所以偶尔我们现在还能看到部分一线城市的地王的出现。显然目前大多数开发商觉得调整房地产周期不会很长,虽然好日子已经过去,但是要说行业大洗牌，就有些危言耸听了。

但是，房地产总体呈现严竣局面已是不争事实，2014年1-6月，中国商品住房销售面积为42487万平方米，同比增长-7.8%；商品房销售额为25632亿元，同比增长-9.2%。全国楼市出现结构性过剩，成交量萎缩、库存水平攀升，一方面是待售面积的增加，一方面是全国销售不畅和大中城市房价微跌，房地产企业资金回笼速度变慢，开发投资增速不断下滑，住房市场步入低速增长期。

笔者认为，随着楼市成交的低迷，很多实力不强、不愿转型的开发商将被淘汰出局，如果开发商参与到政府的保障房建设、危棚简屋的改造工程中来，或许还能分得一杯羹，但是如果继续靠卖房拿地为生，恐怕以后的日子将越来越难过，因为中国经济正在结构转型之中，正逐步去房产化。衡量一个地区房地产是否发生崩盘，那必定会有70%左右的开发商会被淘汰出局。如果一轮崩盘之后，开发商们都活得很滋润，那这样的楼市只能叫作调整，而不能唤作崩盘。

最后，随着房地产业步入长期调整期，土地市场价格也会低迷，甚至出现流拍现象，这势必会影响到地方政府的土地财政的收入。目前土地财政收入已经占到地方财政收入的近一半，而且地方政府为了基建投资的需要，往往拿土地作为抵押物向银行申请贷款，而如今土地价格下跌，银行就很有可能出于风险的考量，就要其补充抵押物。

更要命的是，2014年大规模地方债偿还在即，预计下半年各地方政府低价大量推地的可能性正在加大，这将使土地的稀缺性马上淡化。笔者认为，房地产若是真正出现崩盘，那土地市场将会死气沉沉，政府推出的土地不是流拍，就是超底价成交。所以中国楼市最艰难的日子还在后头。

真正的中国式的楼市崩盘将是开发商大量倒闭、房价连跌重挫、地方政府因土地财政收入锐减陷入困境。而目前中国楼市总体只是出现“量跌价滞”的局面，还远没有到社科院所说的崩盘那么可怕，但是作为管理层来说，要充分评估房地产下跌给经济和金融带来的重大影响，做到未雨绸缪。笔者认为，房地产出现调整对中国经济增长的影响是有限的，但带来的金融风险却不可低估。未来最有可能的是一个城市房地产出现崩盘，会触发很多城市随后跟进，如多米诺骨牌一样的出现，那就十分可怕了。