房价是否发生暴跌该由谁说了算？

日前，社会经济学专家文显堂在《中国经济周刊》撰文称：中国不会发生房价暴跌，无房者不能太天真。他认为无房者可以争取购买政府提供的经适房，待将来创造了足够的财富之后，再去按照自己的喜好和想法购买商品房。唯有在奋斗中去创造更多的财富才是最可靠的，跟着炒作房价暴跌，其结果是将自己推向受害者的境地。

文显堂是何许人也？让很多读者捉摸不透。事实上他并不是真正意义上的专家，而是一名投资公司的发言人，还是企业界的十大发言人之一，而这个投资公司叫长城投资公司。所以文显堂说出房价不会暴跌的话就不难理解了，人家只是为了混口饭吃而已。

不过，文显堂的文章还是引发了不小的争议。他认为，人类发展的历史已经证明，在工业化进程中，房地产从未发生过崩盘，只有在完成工业化之后，尤其是城镇化率达到70%以后，房地产才会有泡沫产生的条件。照此说法，以中国目前的城镇化速度，大约再过10多年才具备房地产泡沫的条件。

但是笔者认为，人类发展的经验的确值得借鉴，但也不能生搬硬套，每个国家的情况各异，况且现在和过去也有不同。但目前存在二个问题：其一，中国的城镇化是在不断向前推进，的确农民进城需要住房，但问题是城市居民都买不起房，农民更买不起房子，陷入有购买心却无购买力的窘状。其二，现在一二线城市房价动辄数百万，这就造成了当地居民和外来人口都向政府要经适心住，政府能够把大多数中低收入居民的住房都包揽吗？显然不可能。经适房能解决城市低收入群体的住房问题就是万幸了。

再说了，未来的事情谁都不可能说得准，专家们也未必说的对，更不可能决定中国房价是涨是跌，中国房地产如何发展，受多种因素所影响。而目前的状况是，房价过高，政府从中获益太多，甚至地方政府很大程度被绑架；导致很多人买不起房；与此同时，保障房供给缺位，公众难免怨声截道，当然希望房价下跌，有的甚至希望崩盘。笔者认为，未来房价走势该由市场说了算，这个市场分成三大因素。

首先，房价下跌，消费型民众的购买力是否接得住？购房者如果有足够的支付能力，总体上会减弱观望情绪，而选择积极入市。从目前的房价收入比数据看，绝大多数房价都超过了当地居民的承压范围。比如对于一线城市来说，房价收入比高达25年以上。通俗地理解，在一线城市生活，需要不吃不喝至少25年时间，才能买得起房。当房价下跌，普通民众的刚需购买力根本托不住，所以不排除出现“硬着陆”的可能！

再者，从租售比来看。一般租金和售价之比应该是30年的租金可收回投资。而我国一线城市,却是80年至100年才能收回。显然这种房产泡沫有多可怕了。所以现在对于一二线城市来说，只有投机的价值（买入待涨），根本连投资的价值都没有！所以一旦房价下跌，根本激不起投资购买力的入场。

最后，虽然目前各大商业银行表面上加快了对首套个人购房贷款的进程，但购房者发现房贷成本在急剧上升，大多数银行将个贷的基准利率上浮20%-30%。此外，由央行、银监会等五部门在近日联合下发“127号文”，这份文件名为《关于规范金融机构同业业务的通知》旨在规范金融机构的同业业务。把各银行通过同业业务手段，流向房地产业的通道堵死。这不仅意味着银行业的钱荒时代不会再发生，更说明了开发商通过银行表外获得资金支持的可能性也已排除。

中国的房地产泡沫主要是靠信贷货币不断推高。而目前银行对房地产惜贷或者上调贷款利率，这意味着“源源不断”的活水已经枯竭。就算住建部放开对二三线城市限购，那也必须要让购房者拿出真金白银去购房，但问题是90%以上购房者在买房时需要贷款。所以没有银行的信贷支持，二三线城市的房价泡沫会较快破裂，一线城市房价下跌也为时不远。

房价会不会大跌，不是由专家说了算，而应该是由市场来说了算。而目前的状况是，信贷收紧，使再滥用金融杠杆已无可能；一二线城市的房价已经脱离了民众的实际购买力，房价下跌根本托不住；从投资角度来看，一二线城市的租售比已经很高，投资房产出租的收入与存银行差不多。在这种情况下，建造在空中的高房价并非没有发生暴跌的可能性。正是害怕房价出现“硬着陆”，所以银监会才会要求商业银行放松对个人贷款的控制。但这已无济于世！房价大跌目前只是时间问题.