如果房价下跌 政府会救市吗？

SOHO中国董事长潘石屹8日上午在其新浪微博指出：之所以看跌房价，其原因有三。一是不动产统一登记条例出台后，会增加市场上的供应量； 二是房产税政策的推出； 三是十八届三中全会决定中提到，允许农村集体经营性建设用地与国有土地同等入市、同权同价。

同样，上月23日，在清华经管学院中国企业家论坛上，潘石屹称对住宅市场不看好，认为中国的房地产就是泰坦尼克号，马上就要撞到前面的冰山。撞到之后，不但是房地产行业的风险，更大的是金融行业的风险。

2014年以来，房地产市场风声鹤唳：1季度房地产投资增速由去年4季度19.9%大幅降至16.8%，其中3月单月增速降至14.2%。更值得关注的是地产投资的先行指标，3月房屋销售面积大幅下行，单月增速已降至-7.5%，新开工面积单月增速仅为-21.9%。同时，全国房地产库存状况也明显恶化。中国房地产业似乎进入了罕有的调整阶段。

在潘石屹看来，房价下跌的好处：1、更多的人能买得起房。2、对开发商优胜劣汰。3、减少政府的土地财政。4、把银行的风险控制住。如果再刺激，就是饮鸩止渴。作为中国一家商业地产开发商的老板，潘石屹近来对房地产市场尤其是住宅市场频繁发声。甚至还在微博上发问：如果房价下跌，政府会救市吗？

笔者认为，潘石屹讲的那些看空房地产市场的理由，如房产税、小产权房转正、不动产登记条例等，的确对于遏制房价泡沫有着一定的功效，但是这些政策恐怕中短期内无法真正实施，所以只能影响人们对房地产走势的预期。

而对于潘石屹提出的如果房价下跌，政府是否会救市的问题？其实各地方政府已经通过各种方式给区域内房地产业松绑，甚至连央行也在窗口指导各大银行给首套房贷家庭予以利率上的优惠。但现在问题是政府究竟能否救市？是否真正救得了市？

首先，政府部门只能迟滞房地产调整进程，不能阻止房价大幅调整。现在的状况是，地方政府频频救市，杭州市政府甚至推出“限价令”阻止开发商将房价过度下调，遭到了广大开发商和民众的质疑。不过事实上在中国这样一个“集权”制国家中，所有的政策、税收、信贷等权限都集中在中央政府手中。只要中央政府不放松对房地产的调控，地方政府救市只能是一厢情愿。

而对于中央政府来说，也面临两难困境：其一，目前全国房价没有出现直线下跌情况，频繁使用救市政策有过度干涉市场之嫌,与立主市场化相背。况且今年中央已经提出对房地产市场进行双向调控政策，除了一线城市之外，其他二三线城市实质上房地产调控已经放松。其二，如果再像2008年底的那样救市，短期救市可为，但马上药效一过，房地产市场还将重归旧途。所以剌激计划能起一时的效果，但会埋下更大的祸根。

笔者认为,房价下跌,地方政府尽管给房地产松绑,但效果不会很明显，而中央政府的确能够延迟房价下跌的进程，但是不能阻止房地产泡沫的崩溃，而且这个靠政府之手来操控市场，负作用太大。美国政府也很强大，但是美国无力躲避次贷危机对金融业造成冲击的影响力，美国经济衰退至今还没有走出阴霾。

再者，我们也看到这次央行要求各大银行对首套房贷购房群体实行优惠政策，央行的本意是希望通过“刚需”们的集中入市，缓解房价下跌的进程，让中国房地产泡沫“软着陆”。而对于各大银行来说控制房贷风险尤为重要，这就造成了央行窗口指导没有人真正去执行的尴尬现象。我们知道，房价上涨或者维稳，都需要大量的货币资金去推动或托举，现在银行与2009年初截然相反，把房地产信贷当作“烫手山芋”。所以现在要想让房价泡沫进行“软着陆”都很难。

最后，本届中央政府立主于经济转型，不会轻易救楼市。2009年中央政府推出经济剌激计划，挽救了房地产业，当时中国经济正处于高速增长期，而其他的地方政府债务、影子银行等棘手问题基本没有。而如今中国经济处于转轨期，经济增速主动由数量型向质量型转变，在目前经济出现结构型调整的情况下，房地产要继续保持长期泡沫的存在，显然不切实际。

本届中央政府并不会太在意房价出现的大幅调整，更不会推出新一轮剌激计划。一方面目前服务业等第二产业已经取代了房地产业的投资比重，而且中央政府加大了保障房、危棚简屋的改造、基础设施的投资来取代房地产投资对GDP的影响力。另一方面，银监会高官认为，整个房地产业的信贷投放总额只占银行业投资总额的20%，即使房价下跌50%对银行的不良贷款率的影响不会太大。

从以上的信息我们看出，房价出现大幅调整，中央政府是不会过度干频的，只是力求于缓慢的“软着陆”。但是未来房价究竟怎么跌？如何跌？这不是任何力量可以改变的。鉴于中国房地产投机投资泡沫过浓，远远脱离了消费型需求的购买力，所以大幅调整无可避免。

地产大佬潘石屹对住宅市场不看好，他发出房价下跌，政府该不该救市的疑问。笔者认为，地方政府根本没有力量救市（因为政策、税收、信贷等不在他们手中），而中央政府有能力救市，但是救市的边际效应正逐渐减退，而且负作用太大，所以中央政府是希望房地产市场能够缓慢下跌，最终回归消费属性，这样才有利于房地产业的长期发展。不过，这几年中国一线城市房地产市场投资投机性氛围太浓，其涨幅不仅远远超过GDP的增速，也远远脱离了消费型需求的范围，所以中国房地产要想软着陆是相当艰难的。