对当前房地产调整性质的认识

今年以来，房地产市场迅速转冷，形成了快速下滑走势，1-4月份商品房销售面积同比下降6.9%。这次调整的性质明显地不同以往的几次调整，是经济发展新常态下的调整，是由房地产发展阶段转变引起的调整，是长期因素和短期因素叠加作用引起的调整，是长期上升过程中的一次较大级别调整。估计调整的幅度会较大，调整的时间会较长。

一、经济发展新常态下的调整

我国经济发展进入了新常态，经济发展速度将由高速转换至中高速，虽然目前在采取一些微刺激措施，货币政策也出现放松信号，但这些措施都是为稳增长服务，总量政策大幅放松的可能性很小，新常态的大前提不会变。经济增长是带动住房需求不断增加的主要动力，无论是改善需求、消费需求，还是拆迁引起的需求，都是由经济增长速度和居民收入水平决定的。随着经济增长速度的换挡，房地产业的发展也只能进入新常态，发展速度也只能换档，而不可能延续以往的高速增长。2013年，房地产业在连续调整2年后再次高速增长，但显然与新常态不吻合，因此高增长只能是昙花一现，狂欢过后是一片狼籍。房地产业进入新常态后，房价、地价的上涨动力将明显减弱，将由单边上涨转为有涨有跌，地区之间的差异则会更大，开发商、投资人和地方政府都需要重新适应，作出策略调整。若看不清这种变化，继续停留在原有的思维，最终就会被市场淘汰。

二、房地产发展阶段转变引起的调整

1998年的房改使我国房地产业驶入快车道，到目前为止的发展过程可分为三个明显不同阶段：第一阶段是1998年至2002年，房地产业超常规发展；第二阶段是2003年至2007年，房地产业依然发展很快，同时房价快速上升；第三阶段是2008年至现在，房地产业形成频繁剧烈波动。

第一阶段：1998年至2002年，超常规发展阶段。在1998年房改之前，住房需求被长期抑制，人们居住条件很差，远远落后于当时的生活水平。住房商品化使得住房需求到快速释放，带动了房地产业的超常规发展，房地产业发展速度远远超过经济增长速度和居民收入的增长速度。这一时期的国内生产总值年均增长7.7%，城镇居民人可支配收入年均增长8.2%，而商品房销售面积的年均增速却高达24.4%。由于土地供应充足，土地购置面积年均增长25.4%，因此房价比较稳定，商品房平均售价年均仅上涨2.4%。房改释放的住房需求占这一时期住房需求的主要部分，这部分需求与收入水平是否提高无关，而是为了使住房条件与其他生活水平相协调，会随时间推移而减少，持续时间不会超过10年。

第二阶段：2003年至2007年，房价快速上升阶段。房改释放的住房需求在这一时期趋于减少，经济发展速度加快成为推动房地产业发展的新动力，房地产业仍保持快速发展态势。这一时期的国内生产总值年均增长11.6%，增速比前一阶段加快3.9个百分点，城镇居民可支配收入年均增长12.5%，增速比前一阶段加快4.3个百分点，商品房销售面积年均增长18.1%，增速仅比前一阶段回落6.3个百分点。这一时期的土地供给增速明显减缓，土地购置面积年均仅增长5.1%，增速比前一时期大幅回落20多个百分点，造成地价攀升和商品房供给不足，再加上货币政策较为宽松，因此房价持续快速上升，商品房平均售价年均上涨10.6%。房价持续上涨导致了房地产投资热，参与房地产投资的人群迅速扩大，投资投机需求占住房需求的比重不断上升，成为推动这一时期房地产业快速发展的另一重要因素。

第三阶段：2008年至现在，频繁波动阶段。2008年，受国内经济紧缩和全球金融危机的影响，商品销售面积首次出现下降，降幅高达14.7%，虽然2009年在扩张性货币政策作用下再现高速增长，增速高达43.6%，但两年的平均增速只有10.7%，标志着房地产业高增长时代的结束。2011年，房地产市场又形成调整走势，商品房销售面积仅增长4.4%，2012 年增速降至1.8%；2013年房地产市场突然好转，商品房销售面积增长17.3%，但2014年再次转冷，1-4月份同比下降6.9%。在不到7年的时间内，房地产市场形成了三次调整和二次脉冲式增长，不仅波动频繁，并且波动幅度很大，大幅波动是前两个阶段从未出现过的。这一时期的土地供应进一步减少，大多数年份的土地购置面积低于2007年，高于2007年的仅有2010年和2011年。受此影响，房价仍延续前一阶段的刚性上涨态势，2008年至2013年的商品房平均售价年均上涨8.3%，但已无力单边上涨，2008年和2012年都出现过房价回落，有些城市还形成了大幅下跌。房价波动使得投资投机需求变得越来越不稳定，房价上涨时，投资投机需求脉冲式上升，而房价下跌时，投资投机需求由正转负，由需求变成供给，再加上前一阶段累积的投资投机规模已经很大，频繁剧烈波动也就不可避免。这一阶段的房地产业发展速度明显减缓，对房地产波动有一定影响。2008年至2013年，商品房销售面积年均增长9.1%，增速回落至10%以内。造成发展速度减缓的原因有：一是房改释放的住房需求已在前两个消耗完毕，2007年，城镇居民人均住房建筑面积达到 30.1平方米，比1998年提高11.4平方米，已经可以满足基本生活需要，住房条件已与收入水平基本适应；二是经济发展速度趋于减缓，2008年至2013年的国内生产总值年均增长9%，增速比前一阶段回落2.6个百分点，对房地产业的拉动作用有所减弱；三是住房的投资投机规模已经很大，难以延续高速增长。

三、长期因素和短期因素叠加作用引起的调整

导致今年房地产市场迅速转冷的七大因素[1]分别是货币政策紧缩、银行普遍收紧个人购房贷款、拆迁引起的住房需求下降、自住性住房需求增速减缓、反腐力度加大、保障房建设力度加大和预期转变引起投资投机需求大幅回吐。房地产市场的未来走势在很大程度上也将取决于这七大因素的变化。自住性住房需求增速减缓是趋势性的，保障房建设力度加大的影响也是长期的。反腐力度加大的影响是一次性的，最终会消失，但目前仍处在加大阶段。投资投机需求仅起加速作用，房价上涨时助涨，下跌时助跌。货币政策、购房贷款和拆迁引起的住房需求是有可能改变的短期因素。货币政策已有放松信号，虽然力度还有待观察，但经济发展新常态下的放松不能与以往相比，估计力度不会大。购房贷款既与货币政策有关，又与利率市场化有关。虽然央行已经对房贷进行口头干预，但利率市场化的改革取向不会变，而利率市场化必然会导致存贷款利率上升。2013年，在工业生产者出厂价格下跌情况下，规模以上工业企业的净资产收益依然高达17.5%，因此实体经济能承受的贷款利率是相当高的，2013年5月至2014年1月，全国网贷平均综合年化收益率高达24.66%，房贷很难与其竞争。拆迁引起的住房需求主要与市政建设规模有关，面临的问题是地方政府没有足够的融资渠道，限制融资平台贷款规模断了地方政府财路。虽然今年出台了《2014年地方政府债券自发自还试点办法》，但只能在限定的发债规模下进行，不是真正意义的地方政府可以自行发债，无法对融资平台贷款形成替补。随着房地产市场转冷，高度依赖于土地转让收入的地方财政将面临更多困难，市政建设规模将不得不进一步收缩，拆迁引起的住房需求也将进一步下降。

四、长期上升过程中的一次较大级别调整

住房是重要的生活必需品，是决定生活质量的关键因素，人们对住房的需求会随收入水平和生活水平的提高而增加。虽然我国经济发展进入了换挡期，经济增长速度有所回落，但仍将保持较快增长的态势，并且收入分配将更多地向个人倾斜，因此房地产业的长期上升趋势没有变。这时候发生的房地产业调整当然也只能是上升过程中的调整，而不可能是转势后的崩溃或系统性大跌。房地产崩溃对经济的冲击要远远大于股市，经济肯定会出大问题，因此政府一定会尽全力来避免。我国政府的调控能力很强，可用手段很多，适当放松货币政策并加大投资力度就可以收到很好效果。与此同时，房价过高也不是十分严重，上海易居房地产研究院发布的《全国35个大中城市房价收入比排行榜》显示，35个大中城市房价收入比均值为8.5，虽然明显高于公认的合理水平，但我国居民收入增长很快，只要3、4年房价不涨，该比值就会降回到比较合理的水平，并且我国居民的储蓄倾向很高，该比值略高一点也是可以的。尽管崩溃的可能性可以排除，但调整幅度会比较大，调整时间也会比较长，将是2000年以来的最大调整。与以往的几次调整相比，目前的调整压力更大，长达10多年的房价快速上涨引发了越来越大的投资投机规模，房价也比以前高了很多，因此需要更长时间对调整压力进行消化；调整面临的宏观环境较差，反腐力度加大，货币政策较紧，房贷利率上升，经济增速换档，这些因素都会加大调整幅度。

投资投机规模过大是造成我国房地频繁大幅波动的主要原因，而适度调整是消除过度投机的最好方法，不仅可以使调整压力有预释放，同时负面影响也较小，可使房地产业重新走上稳步发展、健康发展的大道。从调整时机看，晚调整不如早调整，越晚调整，包袱就会越沉重，调整的幅度就会越大。