2018年物业管理逐步转向多元化 头部企业增值服务优势显著

基础物业服务增长趋稳,增值服务加速成长

物业企业的收入以基础物业服务为主体，同时包括增值服务收入、协销收入、顾问服务等其他服务收入。近年来基础物业服务收入仍为收入的主要来源，但增值服务收入规模呈较大幅度增长。

据相关机构调查统计，物业企业的基础物业收入均值近年来稳定增长，2017年TOP30的基础物业收入均值达15.85亿元。基础物业收入增速在经历2016年小低谷后，2017年有所回升，达34%。在基础物业收入的分位数据方面，75分位、50分位、25分位物业费收入规模均有所增长，分别为23.06亿元、12.31亿元和6.26亿元。同时，各分位增速均出现不同程度下降，其中25分位增长速度明显低于50分位与75分位，领先企业规模优势明显。

物业企业增值服务收入规模加速增长，2017年，行业TOP30增值服务收入增速延续2016年的高速发展的势头，从2.5亿元提升至4.58亿元，增速达83%，超越2016年的80%。在TOP30增值服务收入的分位数据方面，75分位与50分位、25分位的差距逐步拉大，2017年实现增值服务收入3.94亿元，且保持平稳增速；50分位、25分位值分别达2.65亿元与0.99亿元，但增速略低于75分位。

头部竞争者增值服务收入优势显著，基础物业服务仍为收入与利润来源主力

将TOP30分为TOP10、TOP11-21、TOP21-30三层。数据显示，2017年TOP10的增值服务收入大幅跳涨，由2016年的3.45亿元快速提升至2017年的6.76亿元，与TOP11-21、TOP21-30的收入差距越来越大，且三年增速均保持在95%以上；TOP11-20和TOP21-30分别实现增值服务收入2.89亿元和0.71亿元，但增速整体低于TOP10。可以看出，物业公司在增值服务方面有着明显的头部效应。

收入方面，基础物业服务占比略有减少，但波动幅度不大。从TOP30收入结构看，基础物业收入仍为物业企业的主体收入来源，占比约80%左右，虽然近年来占比略有下降趋势，但是波动不大；除基础物业收入外，增值服务收入占比较高，近四年占比基本保持在14%左右;顾问服务由2014年的4.80%下滑至3.77%，变化趋势不明显；协销服务收入由2014年的10.10%降至6.47%，下滑趋势明显。

利润方面，增值服务利润占比多为物业企业20-30%，未来增长潜力巨大。从典型上市企业年报披露来看，彩生活、中海物业，物业基础服务净利润占比均在70-80%左右，增值服务及顾问服务所带来的净利润占比约20-30%左右，未来增值服务利润增长潜力巨大。

以上数据和分析参考前瞻产业研究院发布的《2018-2023年中国物业服务企业商业模式与市场投资战略规划分析报告》。

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