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核心竞争力缺失!长租公寓行业发展道阻且长 精耕服务平台与用户群或许是出路

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20 项靖雯 • 2018-10-18 19:46:38  来源:前瞻产业研究院 E5828G0

长租公寓核心竞争力培育仍有欠缺,行业发展道阻且长

长租公寓核心竞争力主要分为五个要素——规模是目前行业的主要竞争力,更是品牌公寓的核心竞争力,拥有更多的房源渠道、更优的资产配置将使企业占有更大优势;系统化是企业竞争的软实力体现,租房流程线上化和运营流程管理标准化,是实现系统化运营的有效方式;品牌是企业竞争拉开差距的关键,中低端公寓溢价能力低,在竞争中处于劣势;加强企业资金链的管理,保持顺畅,防止断裂,是维持企业稳定的发展的保障性因素;空置率是影响企业生存的关键,在房源选取和应季营销方面应谨慎,对于集中式长租公寓尤为关键。

长租公寓企业在制定战略时应有阶段性倾向,随着企业成长,关注倾向应呈现“规模-资金链-空置率-系统化-品牌-规模-…”式循环向上的结构,每一环中品牌树立都是阶段性目标,比对自身成长阶段选择正确的关注倾向,将使企业发展得更加健康良性。

图表1:中国长租公寓核心竞争力及阶段性关注倾向

相对地,目前长租公寓市场主要面临五大制约因素。

市场方面,行业参与者众多,但市场占有率都不高,处于抢占市场份额的阶段,并且各有优势,同阶层企业间拉不开差距,竞争激烈。资产方面,资源与价格之间的矛盾难以协调,房源获取是行业最大难题,核心一二线城市优质地段拿房成本高,偏远位置房屋空置又无法避免。资金方面,国内长租公寓主要以重资产运营方式为主,缺乏推注机制,融资渠道稀少,头部长租品牌公寓仍处于“烧钱”阶段,租金回报率低;同质化服务导致品牌竞争力减小,对差异化和精细化的需求也是行业发展痛点。政策方面,虽然2015年以来政策倾向明显,但行业税收优惠力度较小,相比新加坡、中国香港、中国台湾地区免征税政策,中国大陆仍有待发展。

图表2:长租公寓行业痛点

中国长租行业将在未来一段时间内快速成熟,还需精耕平台与用户群

长租公寓是长租服务行业的核心关键领域,目前行业处于各家品牌跑马圈地的阶段,还未出现龙头企业;但随着市场不断打开,优质房源和精细化服务会成为竞争壁垒。目前,分散式公寓因轻资产运营和房源灵活性强等优势,成为行业突破口,但各家房地产巨头在集中式公寓方面均有长远布局。未来随着公寓社区化不断完善,城市交通延展式发展,集中式公寓也将拥有巨大市场空间。从整体来看,长租公寓的长尾形态明显,中小型机构公寓多而分散,拥有较强生存优势,在未来将继续整合零散的个人业主房源,预计整体机构化房源的份额在未来会快速上升至70%以上,其中头部长租公寓成长至3-5%的占比。对标酒店行业,长租公寓领域未来会是头部品牌+长尾格局,巨鲸和大量鱼群共存。

图表3:长租公寓发展趋势特征

在长租平台方面,长租服务体系的搭建、服务闭环的打造体现平台竞争力,使商业模式快速更替升级。

“互联网+”赋予长租平台在服务黏合方面的天然优势,快速寻找服务空白并迅速建立起体系,形成一整套在租房服务方面的规则。作为服务商,对于房东用户在引流的同时,提升产品、技术、咨询、营销等多方面服务;服务长租下游租房用户,以用户体验为出发点,提供带看、信息、租赁金融等多方面服务;在服务上达到真正意义上的供需深度匹配。服务和运营能力是未来长租平台的核心竞争力,随着用户对租房体验需求的提高,平台商业模式由资源信息导向向用户服务导向快速更替升级,链接上下游打造服务闭环、建立一整套服务标准体系,将是未来长租平台长远发展的必然趋势,也是各类型平台的竞争热点。

图表4:中国互联网长租平台服务闭环

在长租用户群体方面,用户向二三线人才流入市场渗透——一线城市是核心地区,政策和经济牵引行业向二三线城市渗透。北上广深超大型一线城市在未来较长的一段时间内仍然是长租行业的最主要战场,但一线城市的高房价和大城市病存在一定的人口挤出效应;同时在人才引入政策和经济快速发展的牵引下,部分二三线城市呈现出明显的人口流入动态,如杭州、长沙、重庆、西安、武汉等城市都为人才流入提供了大量便利,同时地方长租政策不断出台并落实,市场信心增长,充分利好长租行业发展向非一线城市的渗透和扩张。未来,逐渐增多的资源优势型二三线城市及其辐射地区将是长租行业的重点覆盖方向。

图表5:中国长租人口流动趋势

以上数据和分析参考前瞻产业研究院发布的《中国互联网+长租公寓商业模式创新与投资战略规划分析报告》。

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