2018年产业园区行业发展现状分析 “十三五”时期还需探索新模式

 建设需分六步前奏，产业园区进入“新常态”时代

产业园区的建设从规划到投入建设之中，需经过明确园区一项产业、研究政策、研究市场、定位等六个部分。其中，定位园区核心产业、找准支撑力量和充分利用运营资源至关重要。

图表1：产业园区规划要点

资料来源：前瞻产业研究院整理

从1979年深圳设立第一个产业园—蛇口工业区开始，我国产业园区的发展大致可以分为如下三个阶段。

图表2：我国产业园区发展阶段

资料来源：前瞻产业研究院整理

“十三五”时期，我国经济整体处于“新常态”，面临三期叠加效应。一是增长速度换挡期，这是由经济发展的客观规律所决定的；二是结构调整阵痛期，这是加快经济发展方式转变的主动选择；三是前期刺激政策消化期，目前是化解多年来积累的深层次矛盾的必经阶段。在这样的形势下，产业园区的发展凸显出了政策趋紧、企业投资意愿下降、招商困难等问题。这要求产业园区必然做出相应的转变。

同时，进入后金融危机时代以来，经济发展的宏观环境也发生了深刻的变化。一是区域发展理念的变化，传统的要素驱动型增长方式难以为继，可持续发展将成为区域发展理念的主流。二是技术发展趋势的变化，以大数据、物联网、信息技术、新能源、新材料、生态环境和空间海洋开发技术为代表的一大批技术取得突破。三是人们生活理念的变化。在满足温饱问题的基础上，人们开始注重身心健康，追求高质量的生活和精神享受。在以上趋势下，新能源产业、环保产业、新材料产业、新一代信息技术产业、生物医药产业、大健康产业、旅游产业将成为推动经济发展新的主导产业。

盈利模式有待进一步探索，核心竞争力保障可持续发展

传统园区盈利模式主要依赖土地收入，不过这种模式已经逐渐走进瓶颈，大量园区运营处于盈亏平衡或略有亏损的状态，收入的主要来源是税收分成、政府的各类补贴和转移支付。而为了招商引资和吸引产业入驻，各地园区在土地、税收方面又采取很多减免的优惠政策，这致使园区自身的收入和盈利能力更加脆弱。园区主要的盈利模式类型有以下四种；而产业园区的盈利点大致也可概括为土地出让资金收益、有偿出让无形资源收益、税收收益、经营所得利润等四类。

图表3：产业园区盈利模式类型

资料来源：前瞻产业研究院整理

图表4：产业园区盈利点分布情况

资料来源：前瞻产业研究院整理

前瞻产业研究院发布的《2018-2023年中国工业园区建设与运营市场前瞻及转型升级分析报告》指出，“十三五”期间，如何面对“新常态”，适应“新产业”，在“产品”、“模式”等方面突破创新，实现产业园区的转型升级，将是行业面临的核心命题。

1、抢抓机遇，深挖项目价值，探索盈利模式。鉴于产业园区产品单价低、开发强度低、招商难度大、利润空间小、建设进度慢、资金回笼周期长等特点，理顺开发思路，探索盈利模式是项目的重中之重，掌握合理的开发次第和开发节奏是项目在功能布局和资金平衡使用上必须处理好的先手棋。

2、控制投资节奏，确保项目形象和效益双轮驱动。地方政府常把项目建设形象与土地指标、证件办理、配套费减免等优惠政策进行倒置捆绑，产业开发商在投资节奏把控及项目建设形象上需做合理把控，才能得到形象、进度两相宜的可控局面。

3、以市场为导向，准确定位，精细规划，精准对接。深入市场调研，从宏观政策、区位特征、产业基础、竞争环境、客户需求入手，做好项目准确定位。同时，结合阶段性招商成果、推广经验和市场反馈，精细化园区整体规划和单体设计，做好园区产品户型结构、物业功能分区、分类组团关联与市场需求的精准对接。

4、内外结合，平衡开发，整体推进，重点突破。按照产业园区物业建设的基本规律，园区需要做好诸多地块同步开发的建设，做好主力开发，兼顾平衡开发，由此，外在基础设施的有效利用和内在配套设施的有序建设显得尤为重要，厂房等企业所需的主要物业产品难以实现重点建设。

5、同类项目云集，打造核心竞争力是可持续发展的保障。在产业园开发建设中，多数周边实力园区云集，且多数均经过了一定的市场培育期;如何使项目后发先至，笑傲市场，有赖于项目核心竞争力的整合打造。通过对资金实力、聚集引力、辐射张力、发展潜力以及面对压力等多方面的综合分析，推断项目的可持续性。

更多深度行业分析尽在【前瞻经济学人APP】，还可以与500+经济学家/资深行业研究员交流互动。