产业地产开发及盈利模式分析

近年来,房地产市场调控力度持续加大,不仅出台调控措施的城市个数增多,调控在一些城市的力度也在加码。房地产市场迎来一场剧烈的变革，开发商纷纷寻找出路，商业地产、旅游地产、养老地产等都成为方向，就连在几年前被认为是“啃骨头”的产业地产，随着新城镇化的深入，产业地产这块“骨头”已成为越来越多的地产企业追逐的对象。

目前，以服务实体经济为主要目的产业地产开始逐渐升温，无论政府，还是行业企业，都更加注重“产业内容”，传统房企、产业地产商、制造企业、电商业以及金融资本以各自的模式纷纷布局产业地产。由于产业地产的客户是企业和政府，投资决策更加理性，产品要求更加严格，因此，相较于住宅地产和商业地产，产业地产的进入门槛更高，开发难度更大。再由于产业地产涉及融资、开发、服务、招商、产业培育、税收、GDP等众多因素，因此成熟的商业模式对产业地产开发至关重要。

一、地产开发商模式

1.开发模式

地产开发商模式是开发者在工业园区或其它地方获取土地，以整体开发或订制式开发的形式建设产业物业产品，如产业综合体、总部综合体等，然后以租赁、转让或合资等方式进行项目经营和管理，最后获取开发利润的模式。联东U谷，天安数码城、坤鼎集团是地产开发商模式的典型代表。从本质上讲，地产开发商模式与传统的住宅开发模式并没有太大的差别，因此，地产开发商模式成为众多资本进入产业地产主要选择的商业模式。

2.盈利模式

地产开发商可通过以下三种方式盈利：

(1)物业出售，即出售产业物业获取利润。由于产业地产前期开发投资巨大，且我国缺乏畅通的产业地产融资通道，地产开发商不得不提高产业物业出售比例以迅速回笼资金，与国际产业地产开发商相比，我国的地产开发商物业销售比例偏高，普遍在7成以上，以联东U谷为例，其物业租售比维持在2:8左右。

(2)物业出租，即通过持有的方式对物业进行出租获取租金收益。由于我国工业用地政策有很强的区域个性，很多地方规定，工业用地上的物业产权不能分单元、分层或分栋出让，这就堵死了物业出售的获利通道，开发商不得不持有并出租物业，以获取稳定的租金，持有物业虽然资金回收较慢，但能使开发商获取物业增值收益。

(3)提供服务，即通过提供入驻企业所需的基础配套服务和增值服务获利。在专业分工越来越细化的时代，企业对人力资源、金融投资、科技信息等专业化、增值型服务的需求越来越多，基础性的物业服务已经不能满足企业的需求。提供配套的产业服务在提高园区的招商能力的同时，也蕴藏着巨大的利润空间，甚至已有产业地产商开始向园区服务运营商转型。如天安数码城提出“城市产业综合体”的概念，通过提供人才、资本、技术、信息、市场、商务、政策等增值性服务，建立产业配套服务体系，打造一个以企业为核心的产业生态环境。

二、 产业新城开发商模式

1.开发模式

产业新城开发商模式以华夏幸福基业、宏泰发展、中南建设为典型代表，其也是我国在产业地产领域最早实践PPP模式的开发商，其商业模式大致如下：A政府与B产业新城开发商就C产业新城(一般为十几平方公里甚至几十平方公里)的开发达成合作协议，在规定的合作年限内，B开发商负责地块内的土地平整、道路管廊等基础设施建设工作，学校、医院、文化、体育公共设施建设及运营管理工作，产业规划、项目招商、宣传推广等产业发展服务工作，空间规划、建筑设计、物业管理、公共项目维护等基础性服务工作等;于此同时，B开发商以C产业新城内所新产生收入的该级政府地方留成部分的一定比例(即扣除上缴中央、省、市级部分后的收入)作为投资回报，如新产生的土地出让金、税后、非税收入及专项资金等;合作期限结束后，B开发商将C产业新城的基础设施公共设施产权及经营权无条件已交给A政府。

2.盈利模式

产业新城开发商主要通过土地一级开发和土地二级开发获利。土地一级开发获利，产业新城开发商代替政府从事区域一级开发如九通一平、公共设施建设等，因此，土地是其最大的产品，土地出让收入也是其最大的土地一级开发收入，另外产业新城开发商参与产业招商等新城的运营，税收收入、基础设施配套费等非税收入以及地方财政可以支付的专项收入也是其土地一级开发收入来源。土地二级开发获利，即开发商获取房地产用地进行二级开发，通过销售房产获利，目前，房地产开发销售收入成为产业新城开发商的重要收入来源，以华夏幸福基业为例，2017年其在园区住宅配套的收入占70%以上。

三、产业投资商模式

1.开发模式

产业投资商模式以张江高科、清华科技园和湖北高投为主要代表，其也是国内最早实行“基地+基金”双轮驱动模式的开发商，与地产开发商模式和产业新城开发商模式相比，产业投资商不仅将资金投向产业地产，同时还将资金投向入驻园区的企业。产业投资商的商业模式如下：产业投资商首先向社会资本募集园区开发基金，该基金不仅投向产业园区进行土地及产业物业开发，同时还投向具有市场前景的科技型创新企业，用投资的方式吸引大批创新企业入驻，产业投资在实现资本溢价的同时还是带动园区资产增值。

2.盈利模式

产业投资商可通过园区运作、资本运作、基金管理三种方式盈利。

(1)园区运作模式

园区业务仍为产业投资商的主要业务之一，与地产开发商和产业新城开发商类似，产业投资商也可通过出让园区土地、租售产业物业获取收益;

(2)资本运作模式

产业投资商发挥充分熟悉入驻企业的优势，采用产业投资基金或物业入股的方式对成长型企业进行孵化、培育，待孵化企业被并购或上市后，透过分享企业成长的红利来获得资本增值，形成既当“房东”又当“股东”的模式，2016年张江高科、南京高科分别实现投资收益6.97亿元和2.9亿元;

(3)基金管理模式

管理发行的产业投资基金，收取基金管理费也是产业投资商重要的获利渠道，例如湖北高投管理14支创业投资基金。

四、基金投资商模式

1.开发模式

基金投资商模式是国际流行的以Reits为核心的轻资产运作的产业地产商业模式，以普洛斯、安博、嘉民、丰树等物流地产开发商为典型代表，国内的万通控股正在实践这一商业模式，该商业模式大致如下图所示：基金投资商通过发行工业地产基金的形式募集资金，其可通过与老厂房拥有方，如制造企业合作，收购该物业后进行现代化改在并将改造好的物业回租给合作方，或者其通过拿地新建工业物业的形式吸引潜在客户入驻，当工业物业的入驻率达到一定水平，每年能够产生可观而稳定的现金流时，通过发行Reits的方式对物业进行资本化运作，完成一轮的资本循环，进而从事下一轮投资。

2.盈利模式

基金投资商主要通过以下两种方式盈利：物业租赁和物业资本化。

(1)物业租赁

无论对老厂房进行改造还是新建工业物业，其目的都是将工业物业进行出租，赚取稳定的现金流，较高的物业出租率是获取稳定租金的基础，也是将物业进行资本化运作的基础;

(2)物业资本化

一般而言，通过物业租赁需要10年左右的时间回收成本，为提高资金周转速度以实现快速滚动开发，必须对成熟的物业进行资本化运作，发行Reits即是常用的资本化方式，这不仅缩短了资金回收期，还能使基金投资商获取额外的物业增值收益。

五、小结

前瞻产业研究院观点：产业地产的四种商业模式均有内在的资本运作逻辑和盈利方式，四种模式没有优劣之分，只有适合不适合，产业地产商还需在行业法律法规的边界内，根据自己的资源、能力状况，选择适合的商业模式，从而在产业地产开发建设领域少走弯路、错路。

从盈利角度看，企业需要积极考虑一些新的内容。如果产业的协同发展效果不好，或者没有形成产业集群，就会对此类企业有较大的影响，往往各产业的进入是孤立的。后续在盈利方面，一方面要积极争取各类政策，包括科技部门和商务部门的政策支持，让企业的投资税费成本更低，另外就是要积极做品牌，形成市场认同感，也有利于产业园各类企业的入驻。