万科跃升物流地产世界霸主 我国物流地产迎来黄金发展时代

万科跃升物流地产世界霸主我国物流地产迎来黄金发展时代

普洛斯完成私有化退市万科跃升物流地产世界霸主

2018年1月22日，万科A发布公告称，由万科企业股份有限公司旗下的万科地产（香港）有限公司及其联属公司，与厚朴、高瓴资本、SMG、中银集团投资有限公司组成的财团，完成对全球领先的现代物流设施及解决方案提供商普洛斯（GLP）的私有化收购。普洛斯已于当日从新加坡交易所主板退市，财团为收购而设立的联接基金的总出资额约为24.54亿美元（折合约人民币157.33亿元）。

据了解，由万科、普洛斯现任CEO梅志明、厚朴投资、高瓴资本、中银投联合组成的财团于2017年7月14日就全面私有化普洛斯达成一致，按照当时普洛斯官方网站披露的信息，在持股比例方面，厚朴投资占股21.3%、万科集团占股21.4%、高瓴资本占股21.2%、中银集团投资有限公司占股15%、普洛斯管理层占股21.2%。收购完成后，万科成为普洛斯最大持股股东。

普洛斯（GLP）私有化后股权结构（单位：%）

资料来源：前瞻产业研究院整理

与厚朴投资、高瓴资本和中银集团纯粹的资本投资不同，万科投资普洛斯更注重的是物流地产领域的协同效应。据了解，万科于2014年开始涉足物流地产，先后进驻廊坊、贵阳和武汉。2015年6月，万科撤销物流地产事业部，成立万科物流地产发展有限公司。此后，万科加快了物流地产的投资布局，数据显示，2015年和2016年万科分别新获取物流地产项目建筑面积50.7万方和99.3万方。2017年1-11月新增物流地产项目32个，累计获取247.4万方物流用地。2017年万科物流地产投资步伐明显加快，显示万科进军物流地产的决心。

从万科新增新增物流仓储用地项目来看，万科对物流地产项目的布局更倾向于一二线城市，2015年至今万科在一二线城市新增物流地产项目的建筑面积和成交金额占比分别达到了74.9%和81.1%，其中二线城市占到了较大的比重。这反映了万科物流地产聚焦品牌大客户、主打高标准的现代化仓储物流服务的定位。因为受区域经济水平和电商发展影响，一线及周边卫星城市将会有更多高标仓储的需求。

此外，万科新获取物流地产项目的权益占比也在逐年增加，新增物流地产用地的加权平均权益从2015年的50.4%上升至2017年的83.3%。不断上升的权益则说明万科物流地产的布局越来越倾向独立开发运营的模式。

2015年4月-2017年11月万科新增物流地产投资结构（单位：亿元，万平方米，%）

资料来源：前瞻产业研究院整理

联合多家资本收购全球最大物流企业之一的普洛斯是万科2017年的最大动作之一，也是万科物流迄今为止最大的突破，体现了万科打造全球第一的物流地产服务商的野心。

普洛斯是全球领先、亚洲最大的现代物流设施提供商，在中国、日本、美国和巴西等地共5500万平方米现代物流设施组合。其中中国是其最大的市场，数据显示，截至2017年9月底，普洛斯在中国38个主要城市投资、建设并管理着257个物流园，物业总建筑面积达2960万平米，占中国物流地产总供应面积的58.6%。且主要分布在长三角、珠三角、津京冀等经济发达地区。

中国物流地产竞争格局（单位：%）

资料来源：前瞻产业研究院整理

万科成功私有化普洛斯让万科一举跃升成为中国乃至世界物流地产霸主，并将在未来给万科带来巨大协同效应。因为物流地产的核心在于运营，而普洛斯拥有非常丰富的物流地产运营经验，且在中国具有庞大的客户资源和物流网络，这都对于优势在于品牌与拿地开发的万科成功进入物流地产带来极大的助力。

市场需求大我国物流地产迎来黄金发展时代

万科如此大力布局物流地产，除了当前我国住宅、商业地产增速放缓，收益下降，谋求业务转型外，主要还是看中了我国巨大的仓储需求，尤其是高端仓储需求。首先，根据前瞻数据显示，尽管近年来我国仓储面积增长十分迅速，但总供应面积和人均供应面积却较低。具体表现为：2016年我国通用仓储面积为9.98亿平方米，其中高端仓储面积约为2900万平方米，人均通用仓储面积为0.72平方米，人均高端仓储面积为0.021平方米，与美国17.7亿平方米通用仓储面积、3.7亿平方米高端仓储面积、5.55平方米人均通用仓储面积，1.17平方米人均高端仓储面积差距非常大，反映了中国仓储物流尤其是高端仓储物流资源十分匮乏。

中国和美国仓储面积及差距对比（单位：亿平方米，平方米）

资料来源：前瞻产业研究院整理

其次，中国快速发展的电商市场也增大了物流地产的需求。根据普洛斯数据表明，同等交易规模下电商对物流仓储的需求是传零售的3倍左右，每平米的物流仓储面积约能支撑7万元左右的交易额。2017年中国电商网络零售额达7.18万亿，按此测算，电商领域对物流仓储的需求达10257万平米。

值得一提的是，由于电商企业自身的特殊性（追求成本优化和体验消费）使其对于高端仓储的需求比传统零售和企业领域来得更为迫切。因此电商领域对物流仓储的需求也可以理解为对高端物流仓储的需求。与电商领域万亿平米以上高端仓储的需求相比，现实是我国现阶段高端仓储总供应面积才2900万米，供需缺口非常大。

巨大的仓储需求，尤其是高端仓储需求，使得我国物流地产迎来了黄金发展时代。目前除了地产商（如万科、绿地）以及传统仓储经营者（普洛斯、嘉民）加快了物流地产的布局外，电商巨头（京东、阿里、苏宁等）也亲自上阵，布局物流仓储，立志于打造集仓储建造&仓储使用者于一身仓储物流体系。

2011-2017年全国高端仓储供应及电商高端仓储需求对比情况（单位：万平方米）

资料来源：前瞻产业研究院整理