自如首笔40亿A轮融资深化布局 “服务多元化”成长租公寓破局利器

2018年1月16日，链家地产旗下长租公寓品牌"自如"宣布，获得40亿人民币A轮融资。由华平投资、红杉资本、腾讯3家机构领投，华兴新经济基金、融创中国、泛大西洋投资、源码资本、海峡资产、新希望等机构跟投。这是自如的首次融资纪录，也刷新了中国长租公寓行业单笔之最。

资料显示，2011年10月18日，自如正式成立，目标是通过创新的互联网O2O模式，解决业主出租难、租客找房难且体验不佳的行业痛点，为千万租客创造有品质的租住生活。内部创业五年后的2016年，自如从链家剥离，全面独立运营。截至2017年底，自如已进入了9座城市，为超过20万业主委托管理50万间房源，累计服务120万租客（自如客），管理资产价值超过6000亿。此轮融资后，自如的估值超过200亿元人民币，成为行业中的“巨无霸”。

2015年以来，长租公寓获得了前所未有的政策扶持和资本支持力度，为长租公寓的发展注入了源源不断的活力。然而在房价高企和运营维护成本居高不下的情况下，长租公寓企业如何盈利，已然成为长租公寓亟待破解的困局。

资本市场对长租公寓的支持力度不断增强，2013至今融资涉及金额超百亿

目前，长租公寓主要参与者包括房地产开収商、地产服务中介、"互联网+资本"平台以及酒店集团。2012年以You+公寓、优客逸家、青客公寓为代表的大量"互联网+资本"平台进入该领域，受限于资金规模，这些平台主要采用分布式公寓布局快速获取房源，抢占市场。

除了创投类的长租公寓品牌，地产中介服务机构和房地产开发商也快速加入竞争格局，中介服务机构参与者包括链家（自如）、世联行（红璞公寓）和我爱我家（相寓）等，其竞争优势在于广大的房源和客源基础，尤其是分布式的收房效率极高，且对租客的定位更加精准， 房地产开发商，如万科、招商蛇口、金地、深业集团也在近几年大力推广各自的长租品牌，开发商涉足长租公寓一般具备资金优势，以及装修改造的成本优势。据不完全统计，在中国排名前30位的地产商中，已经有三分之一以上的企业涉足长租公寓。

前瞻产业研究院根据公开资料数据不完全统计，2013年至今，长租公寓领域的融资涉及金额超过120亿元。

图表1：长租公寓主要企业融资情况

资料来源：前瞻产业研究院整理

盈利模式探索：服务多元化成长租公寓盈利破局利器

在我国，长租公寓市场空间广阔。根据国家统计局的统计，2016年末全国流动人口总规模为2.45亿人，流动人口数量巨大。而根据国家卫生计生委的统计，我国流动人口租住私房的比例达到67.3%。前瞻产业研究院综合各种因素测算，2016年我国房屋租赁市场规模近2万亿元。此外，我国一线城市租房长期存在供给不足的现象，一线城市的租赁房屋占均在20%左右，较国际城市房屋租赁40%以上的占比存在较大差距。这也为我国长租公寓市场提供广阔增长空间。

然而对于长租公寓而言，行业大部分公司仍然处于规模化前期加大运营投入和营销投入的阶段，公司利润率处于低点。在激烈的市场竞争中，中低端长租公寓较周围房源租金溢价有限，衍生服务收入成为长租公寓企业破局利器。

这一点在定位为房地产服务中介的自如身上表现的更加明显。此次在宣布获得融资的同时，自如CEO熊林发布了自如下一步的战略规划，可以看出，自如此次融资之后除了继续深化全国市场布局和加大研发投入之外，仍将继续深化布局其衍生服务业务。

图表2：自如首笔融资资金用途

资料来源：前瞻产业研究院整理

中介服务主要的盈利来源于房源信息费，而在卖方市场之下，中介费用较高，但大部分大部分提成发给员工作为激励费用，公司所获得的利润率一般在3%-5%之间，因此中介想要获得更高的利润，就必须延长产业链。在激烈的市场竞争下，自如进行了多元化探索，延展其服务领域。

早在2014年年底，链家向行业宣布了一个颠覆性的想法，即链家将以房产为中心，将打造基于移动互联网的生活服务平台，涵盖装修、搬家、生活支付、社区服务、智能家居等消费金融空间。

自如就是链家"消费金融空间"的重要布局。自如在提供租房服务之外，陆续推出了保洁、维修、搬家等服务。随后，自如友家不断完善产品线，目前已经建立起覆盖整个租赁周期的产品线。2014年以来，自如依托线上平台提高流量转化和客户黏性，积极发展衍生服务业务。自如在线上系统的开发上投入了大量精力和资金，目前通过线上平台，自如已实现了租房流程的100%在线化，实现各种增值服务的及时响应。

借此模式，自如吸引了大量青年群体，扩大了规模。同时当用户数量发展到一定规模时，自如的衍生增值服务得以迅速发展并实现市场化，为公司创造新的盈利点。

图表3：自如依托于线上平台在提高流量转化的同时也发展了一系列衍生业务

资料来源：前瞻产业研究院整理

2017年自如继续深耕其衍生服务。8月15日，自如发行了"中信证券-自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划"，该项ABS发行规模为5亿元，其中4.5亿元优先级票面利率为5.39%。不同于以往ABS产品单纯依靠固定资产抵押或未来租金收益作为底层资产，自如1号底层资产主要有两个方面：一为预付房租，二为自如长租公寓衍生服务收入。

从自如的一系列布局来看，不难看出，在房价高企，成本投入居高不下的情况下，延展产业链，围绕着住宿提供一系列增值服务将成为长租公寓品牌破局的重要武器。

以上数据来源参考前瞻产业研究院发布的《2018-2023年中国互联网+长租公寓商业模式创新与投资战略规划分析报告》。