一线城市商品房投资降温 保障性住房开发亮点多

 1、一线城市商品房投资降温

2015年以来，随着我国宏观经济下行压力增大，一线城市商品房投资热度降低。根据国家统计局数据统计，2009-2015年中国19个一线城市（北上广深+14个新进一线城市）房地产固定资产投资增速总体呈下降趋势，2009年我国19个一线城市房地产固定资产投资增速为，2015年下降到仅为4.53%。（注：2016年4月25日，《第一财经周刊》发布的新的中国城市分级榜单，北京、上海、广州、深圳的一线城市地位依然不可动摇。15个新一线城市依次是：成都、杭州、武汉、天津、南京、重庆、西安、长沙、青岛、沈阳、大连、厦门、苏州、宁波、无锡。）

图表1：2009-2015年中国一线城市房地产投资增速（单位：%）

资料来源：前瞻产业研究院整理

2、一线城市保障性住房需求量大

笔者认为，当一线房地产投资已经趋于饱和，保障性住房是开发商值得投资的一大亮点，尤其是近年来国家对于保障性住房开发的重视。以深圳为例，《深圳市住房保障发展规划（2016-2020）》提出：2016-2020年，计划新增安排筹集建设保障性住房40万套，总建筑面积约2400万平方米，预计总投资约970亿元。供应保障性住房35万套，其中面向人才群体供应不少于70%。低保及低保边缘家庭继续实行应保尽保政策。"十三五"期末，住房保障覆盖常住人口比率确保达到20%，力争达到23%；力争全市保障性住房与商品住房套数的比率由31%提高40%。

前瞻预测，"十三五"期间深圳市住房保障租购需求约为40万户。"十三五"期间全市住房保障货币补贴需求约39万人，包括新引进各类人才约38万人和低保及低保边缘群体约1万人。

图表2："十三五"期间深圳市住房保障性住房需求（单位：万户，万人）

资料来源：前瞻产业研究院整理

3、一线城市保障性住房开发经济效益佳

如以公共租赁住房房源龙悦居四期为例，其基准租金为每月16.5元/平方米，按计容建筑面积387899平米计算，全部出租的话每个月租金可达640万元，一年租金收入达7680万元，总户数为4780套，则分摊到每套的租金年收入为1.61万元，按照深圳"十三五"计划新增安排筹集建设保障性住房40万套，大致估算全部保障性住房年租金收入可达64.4亿元，这对于深圳房地产开发商来说，在房地产投资泡沫的压力下，不失为一块大的蛋糕。

4、国家保障性住房开发政策优惠力度大

为支持保障性住房建设，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展。财政部、国家税务总局相继出台了一系列的促进保障性住房建设和运营的税收优惠政策，如《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）、《财政部、国家税务总局关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》（财税[2010]42号）和《财政部、国家税务总局关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》（财税[2010]88号）。

根据我国税法规定，对房地产开发企业开发配套保障房免征土地使用税、印花税、土地增值税，而且房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税。如某房地产开发企业按照当地政府规划，以支付土地出让金2000万元取得项目开发中部分保障性住房建设任务，整个项目占地23.92万平方米，总建筑面积65.43万平方米，其中安置房、公租房及廉租房面积为55.73万平方米。假如当地政府规定的土地使用税标准为8元/平方米，则免征上述保障性住房用地的土地使用税为163万元〔(55.73/65.43)×23.92×8〕。

综上所述，在商品房投资降温的情况下，一线城市保障性住房开发亮点多！