房地产市场低迷 国家住房银行或成稳定楼市杀手锏

时下的房地产调控政策已经回到2008年。比如，买房不限购，甚至还有财政补贴；首套住房利率打7折，首付降至3成甚至更低；对结清购房贷款的家庭购买改善型二套住房执行首套房贷政策；降低住房公积金放贷门槛，提高贷款限额；营业税免征年限由5年改为2年等等。政策背后的实质还是通过房地产调控政策的放松来鼓励民众买房，从而稳定住房消费。

前瞻产业研究院发布的《2015-2020年中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》显示，2015年1-3月份，商品房销售面积18254万平方米，同比下降9.2%，降幅比1-2月份收窄7.1个百分点。其中，住宅销售面积下降9.8%，办公楼销售面积下降23.3%，商业营业用房销售面积增长5.4%。商品房销售额12023亿元，下降9.3%，降幅比1-2月份收窄6.5个百分点。其中，住宅销售额下降9.1%，办公楼销售额下降26.5%，商业营业用房销售额增长1.8%。

图表1：2014-2015年全国商品房销售面积及销售额增速（单位：%）

资料来源：前瞻产业研究院整理

政府出台了各项房地产刺激措施，但房地产市场依然处于低迷状态。《福布斯》中文版联合宜信财富的《2015中国大众富裕阶层财富白皮书》显示，作为投资理财市场最富潜力的人群，中国大众富裕阶层数量正在持续增加，2014年末中国大众富裕阶层的人数达到1388万人，同比增长 15.9%，预计到2015年底人数将达到1528万人。值得关注的是，根据调研，银行理财产品、股票和基金是受访大众富裕阶层最青睐的三种理财产品，房地产投资首次跌出“大众富裕阶层最青睐的三种理财产品”，下降到第四的位置。同时保险与艺术品投资成为“新宠”，超三成受访者对其表示了青睐。房地产市场的低迷已成为不争的事实，而消费者对于房地产的投资热情也在逐渐下降。

但在宏观经济持续下滑的压力下，稳增长成为中国经济的重点，稳楼市无疑是稳增长的一剂强心剂。如果未来2到3个月中国经济的宏观层面继续承压，则楼市宽松政策将会进一步“发酵”。首先是继续释放流动性，其次是限购政策会进一步修正，再次是调整购房税收政策。若这些政策所起到的效果不甚理想，最后，也是最重要的一个政策，国家住房银行呼之欲出。成立国家住房银行也存在诸多问题，如采用那种发展模式、资金从哪儿来、是否会产生次贷危机等。

国家住房银行会用那种发展模式？

目前热议的有两种：一种是国家开发银行的模式，即住房银行通过发行金融债筹集资金，然后直接向购房者和开发商提供资金支持；另一种是类似美国的“两房”模式，即住房银行通过购买商业银行的住房抵押贷款来支持个人住房市场(即个人住房贷款的资产证券化)。目前来看，实行“两房”模式的概率更高。

资金从哪里来？

目前，全国住房公积金3.7万亿元，住房维修资金约5000亿元，如果能将这一大笔资金用活、用好，为居民住房提供政策性支持，是一件事关民生的好事。

是否会产生次贷危机？

美国次贷危机爆发的根源并非是两房，真正的问题出在“两房”并不满足于只赚属于自己的钱，它们总想利益最大化，雪球越滚越大，最终导致雪球的破裂。政策性银行对住房贷款会有更严格的审核，目前我国按揭贷款不良率不足1%，次贷危机是可以避免的。

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