沪港通试点 上海写字楼租赁市场迎来利好

 4月10日，证监会与香港证券及期货事务监管委员会发布联合公告，批准上海证券交易所、香港联合交易所有限公司、中国证券登记结算有限责任公司、香港中央结算有限公司开展沪港股票市场交易互联互通机制试点（简称“沪港通”）。沪港通政策将中长期推动上海的办公楼需求，尤其是来自金融行业的需求，上海写字楼租赁市场迎来利好。

上海市优质写字楼空置率较高 租金水平上行压力大

前瞻产业研究院发布的《2014-2020年中国商业地产行业发展趋势与投资决策分析报告》显示，上海市虹桥商务区是上海市写字楼的主要供应来源，当地所能供应给写字楼市场的面积，相当于过去十多年浦西写字楼的全部供应量。受虹桥地区巨大供应量的冲击，上海核心商务区写字楼的出租普遍遇到压力。2013年底，上海市优质写字楼新增供应量为13.8万平方米，2011-2012年，上海市的写字楼供应量巨大，导致现在上海市优质写字楼出现了一定的供应过剩。受此影响，2012年上海市优质写字楼的空置率一度上升至8%，2013年虽然供应量减少，空置率也下降至7.00%，但是空置水平也处于警戒水平之上。2013年第四季度，上海市优质写字楼的租金水平下降至250.5元/平方米/月。

2011-2013年上海市优质写字楼新增供应量（单位：万平方米）

资料来源：前瞻产业研究院整理

2011-2013年上海市优质写字楼空置率（单位：%）

资料来源：前瞻产业研究院整理

2011-2013年上海市优质写字楼租金水平（单位：元/平方米/月）

资料来源：前瞻产业研究院整理

据媒体报道，事实上2014年一季度上海的写字楼供应曾面临很大的去化压力。该季度中央商务区甲级写字楼的租金下降了2%-3%，报价范围在10-12元/平方米/天。由于业主一般都会提供二至四个月的免租期，因此基于建筑面积的成交价大致在9元/平方米/天。而浦西的写字楼空置率达到10%以上，2013年底只有1%-2%。据预计，2014年剩余三个季度全市预计有超过100万平方米的甲级写字楼入市，其中超过75%的供应位于非核心商务区。上海优质写字楼的供应量增大及空置率的上升导致上海市写字楼租金水平上行压力巨大。

沪港通试点为上海市写字楼需求带来利好

前瞻商业地产报告分析认为，沪港通进行试点，带来了一系列利好政策，正在吸引一大批金融机构进驻上海，使得写字楼的需求得到释放。沪港通是中国金融制度改革的先兆，上海将成为全球金融中心，地位可能替代香港。这些利好政策将有助于推动上海的写字楼需求，尤其是金融服务业的需求。

虽然沪港通短期内对上海市写字楼的需求影响有限，但是长期来看，金融机构可能提前布局上海，抢占优质写字楼资源。相关信息显示，金融服务、能源等行业是推动陆家嘴地区写字楼需求量的主力军。陆家嘴地区部分写字楼最新成交价格已经达到20元/平方米/天，也主要是金融服务业承租能力强。除此之外，大批来自长三角的企业也在抢夺上海的写字楼资源。业务范围面向长三角乃至全国的上海高端服务类企业、生产基地在长三角，已进入上海或计划进入上海的高端制造业，正在成为上海写字楼租赁和购买的主力。